Α. ΠΕΡΙ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΕΡΓΟΥ
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρ. 681 και 694 του AK προκύπτει ότι με τη σύμβαση έργου ο ένας συμβαλλόμενος, που καλείται εργολάβος, αναλαμβάνει την υποχρέωση να εκτελέσει το έργο και ο αντισυμβαλλόμενος, που καλείται εργοδότης, να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή με την παράδοση του έργου, δηλαδή ο εργολάβος, κατ’ εξαίρεση όσων με τις γενικές διατάξεις ορίζονται για τις αμφοτεροβαρείς συμβάσεις, υποχρεούται σε προεκπλήρωση της κύριας παροχής του, εκτός αν συμφωνήθηκε διαφορετικά, όπως συμβαίνει όταν ορίσθηκε τμηματική παράδοση του έργου με αντίστοιχη τμηματική καταβολή της οφειλόμενης αμοιβής, αφού η υποχρέωση της προεκπλήρωσης αποτελεί ρύθμιση ενδοτικού δικαίου. Ως έργο νοείται κάθε τελικό αποτέλεσμα της εργασίας και δραστηριότητας του εργολάβου στο οποίο απέβλεψαν τα μέρη της σύμβασης, ενώ ως παράδοση του έργου νοείται η εκπλήρωση της κύριας υποχρέωσης του εργολάβου, που συνίσταται στην εκτέλεση του έργου και στην προσπόρισή του στον εργοδότη, δηλαδή η περιέλευση του έργου στη σφαίρα εξουσίασης του εργοδότη, με την προϋπόθεση ότι το έργο είναι αυτό που συμφωνήθηκε και όχι εντελώς διαφορετικό, διότι τότε δεν θεωρείται ότι ο εργολάβος προεκπλήρωσε την παροχή του, ώστε να δικαιούται κατά το άρθρ. 694 του AK τη συμφωνημένη αμοιβή του, η οποία μπορεί κατά την κατάρτιση της σύμβασης να ορισθεί κατ’ αποκοπή, κατά μονάδα, επί τη βάσει προϋπολογισμού, απολογιστικώς, χρονικώς, σε ποσοστά ή και να καταλειφθεί ακαθόριστη ως προς το ποσό και τον τρόπο υπολογισμού της, οπότε θα προσδιορισθεί κατά τα άρθρ. 371 – 373 του AK, εκτός εάν η παράδοση συμφωνήθηκε κατά τμήματα, οπότε καταβάλλεται με την παράδοση κάθε τμήματος.
Β. Η ΝΟΜΙΜΗ ΥΠΑΝΑΧΩΡΗΣΗ- ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 686 ΑΚ, αν ο εργολάβος δεν αρχίσει έγκαιρα την εκτέλεση του έργου ή αν επιβραδύνει, χωρίς υπαιτιότητα του εργοδότη, την εκτέλεσή του στο σύνολό της ή εν μέρει, κατά τρόπο που αντιβαίνει τη σύμβαση και καθιστά αδύνατη την έγκαιρη περάτωσή του, μπορεί ο εργοδότης, ανεξάρτητα από την ύπαρξη πταίσματος του εργολάβου, να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση (νόμιμη υπαναχώρηση), χωρίς να περιμένει το χρόνο της παράδοσης του έργου, σε περίπτωση δε υπερημερίας του εργολάβου διατηρούνται ακέραια τα σχετικά δικαιώματα του εργοδότη.
Μετά την παρέλευση του συμβατικώς ορισθέντος ρητού χρόνου παράδοσης του έργου, η οποία επάγεται υπερημερία χωρίς όχληση (ΑΚ 341) δεν εφαρμόζεται η ΑΚ 686, η οποία προβλέπεται για τις σχέσεις των διαδίκων μέχρι το χρόνο εκείνο, αλλά οι γενικές διατάξεις των άρθρων 383 επ. ΑΚ.
Με την υπαναχώρηση, η οποία μπορεί να είναι ολική ή μερική, δηλαδή μόνο κατά το ανεκτέλεστο μέρος του έργου, η σύμβαση έργου καταργείται αναδρομικά, από τη στιγμή της κατάρτισής της (ex tunc), η νομική σχέση ανάμεσα στον εργοδότη και στον εργολάβο διαλύεται αυτοδικαίως και αναδρομικά, ολικά ή αναλόγως εν μέρει και επέρχονται οι συνέπειες που ορίζονται στο άρθρο 389 παρ. 2 ΑΚ, δηλαδή αποσβήνονται οι συμβατικές υποχρεώσεις προς παροχή και οι συμβαλλόμενοι έχουν αμοιβαία υποχρέωση να αποδώσουν κατά τις διατάξεις περί αδικαιολόγητου πλουτισμού τις παροχές που έλαβαν. Αυτό σημαίνει ότι σε περίπτωση μερικής υπαναχώρησης από τη σύμβαση, ο εργοδότης οφείλει να καταβάλει στον εργολάβο αμοιβή αντίστοιχη με το μέρος του έργου που αυτός εκτέλεσε και παρέδωσε. Η υπαναχώρηση αυτή ενεργεί στην πραγματικότητα ως καταγγελία της σύμβασης, αφού ισχύει για το μέλλον και δεν θίγει τη συμβατική σχέση σε σχέση με το μέρος του έργου που εκτελέστηκε μέχρι την άσκησή της.
Γ. Η ΣΥΜΒΑΤΙΚΗ ΥΠΑΝΑΧΩΡΗΣΗ- ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ
Περαιτέρω, το άρθρο 399 ΑΚ ορίζει ότι αν στη σύμβαση συνομολογήθηκε ότι ο οφειλέτης που δεν εκπληρώνει την υποχρέωσή του εκπίπτει από τα συμβατικά του δικαιώματα (ρήτρα έκπτωσης) θεωρείται ότι ο δανειστής επιφύλαξε για την περίπτωση αυτή δικαίωμα υπαναχώρησης (συμβατική υπαναχώρηση). Πρόκειται για κανόνα ερμηνευτικό της βούλησης των μερών, ο οποίος όμως είναι ενδοτικού χαρακτήρα και μπορεί επομένως να συμφωνηθεί ότι σε περίπτωση αθέτησης της υποχρέωσης του οφειλέτη, η οποία, εν αμφιβολία, πρέπει κατά το άρθρο 397 ΑΚ να οφείλεται σε υπαιτιότητά του, η έκπτωση δεν θα αφορά όλα τα δικαιώματα από τη σύμβαση, αλλά ορισμένα μόνον από αυτά (ρήτρα μερικής έκπτωσης) και θα επέρχεται είτε αυτοδικαίως, είτε κατόπιν αντίστοιχης μερικής υπαναχώρησης του δανειστή από τη σύμβαση ή ότι δεν θα ενεργεί αναδρομικά, αλλά μόνο για το μέλλον (και θα πρόκειται για καταγγελία). Σε κάθε περίπτωση, ο επικαλούμενος ότι η συμφωνημένη ρήτρα έκπτωσης του οφειλέτη από τα συμβατικά του δικαιώματα έχει έννοια διαφορετική από αυτήν του άρθρου 399 ΑΚ, δηλαδή δεν θεμελιώνει δικαίωμα υπαναχώρησης του δανειστή από την όλη σύμβαση, οφείλει να το επικαλεσθεί και να το αποδείξει.
Για το κύρος της υπαναχώρησης, (αντίθετα με την καταγγελία που δεν προϋποθέτει ύπαρξη σπουδαίου λόγου), απαιτούνται οι προϋποθέσεις των άρθρων 382-385 ή 686 ΑΚ, εκτός αν πρόκειται για συμφωνημένη (συμβατική) υπαναχώρηση, που μπορεί να διαμορφωθεί εξ αρχής ελεύθερα. Εφόσον ο δανειστής επέλεξε το δικαίωμα της συμβατικής υπαναχώρησης, δεν μπορεί να ασκήσει κάποιο από τα λοιπά δικαιώματά του, όπως περί αποζημίωσης (ΑΚ 690), κλπ.
Η άσκηση δε του προς υπαναχώρηση δικαιώματος χωρεί με δικαιοπλαστική δήλωση του δικαιούχου προς τον αντισυμβαλλόμενό του, και ως τοιαύτη, δεν υπόκειται σε μονομερή ανάκληση ή άρση των αποτελεσμάτων της απ' αυτόν που την ασκεί. Μπορεί όμως, ενόψει του ενδοτικού χαρακτήρα των άνω διατάξεων της συμβατικής υπαναχωρήσεως, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων (άρθρο 361 ΑΚ), με νέα σύμβαση που καταρτίζεται μεταξύ των συμβαλλομένων, να καταστήσουν ανενεργά τα αποτελέσματα της υπαναχωρήσεως με την προσθήκη αναβίωσης της αρχικής συμβάσεως υπό την αίρεση της εκπλήρωσης αυτής μέχρι ορισμένου χρόνου, οπότε ως προς τις συνέπειες της εκπτώσεως, θα έχουν εφαρμογή οι περί διαλυτικής αιρέσεως διατάξεις (άρθρο 202 ΑΚ) και σε περίπτωση μη εκπληρώσεως της συμβάσεως να επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη της νέας συμβάσεως κατάσταση.
Δ. Η ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΤΟΥ ΕΡΓΟΛΑΒΙΚΟΥ ΠΡΟΣΥΜΦΩΝΟΥ ΑΝΕΓΕΡΣΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ ΜΕ ΤΟ ΣΥΣΤΗΜΑ ΤΗΣ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗΣ
Η συμβατική ρύθμιση υπαναχώρησης π.χ. του οικοπεδούχου- εργοδότη για το μέλλον σύμφωνα και με τα προεκτεθέντα οδηγεί μεν στο αποτέλεσμα της αναίρεσης της υποχρέωσης του οικοπεδούχου για μεταβίβαση ποσοστών από το χρόνο της έκπτωσης, δηλαδή για το μέλλον, όμως δεν θίγεται το δικαίωμα αναζήτησης της οφειλόμενης παροχής από τον εργολάβο για το μέρος του έργου που εκτελέστηκε μέχρι την «αυτοδικαίως και άνευ άλλου» επελθούσα κατά τα ανωτέρω έκπτωση του εργολάβου και αντίστοιχη άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης εκ μέρους του οικοπεδούχου.
Συνεπώς, επί εργολαβικού προσυμφώνου ανέγερσης οικοδομής με το σύστημα της αντιπαροχής, από τις διατάξεις των άρθρων 361, 374 παρ.1, 389, 397 και 686 παρ.1 ΑΚ προκύπτει, ότι αν συνομολογηθεί μεταξύ εργολάβου και εργοδότη η "ρήτρα εκπτώσεως", σε περίπτωση καθυστέρησης εκτέλεσης του έργου, αυτή έχει την έννοια ότι παρέχεται στον εργοδότη το δικαίωμα να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση και από την περιέλευση της σχετικής δήλωσης στον εργολάβο καταργείται ex tunc ( αναδρομικά) η σύμβαση, αν δεν έχει συμφωνηθεί κάτι διαφορετικό.
Στην περίπτωση αυτή κάθε συμβαλλόμενο μέρος υπέχει την υποχρέωση να αποδώσει την παροχή που έλαβε κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Ο επικαλούμενος διαφορετική έννοια του σχετικού συμβατικού όρου, πρέπει να ισχυριστεί και να αποδείξει τούτο. Ειδικότερα, σύμφωνα με τον ερμηνευτικό κανόνα του πιο πάνω άρθρου 397 του ΑΚ, σε περίπτωση αμφιβολίας, ο δανειστής έχει το προς υπαναχώρηση δικαίωμα μόνο, αν η μη εκπλήρωση της σύμβασης οφείλεται σε υπαιτιότητα του άλλου, ενώ η μη εκπλήρωση περιλαμβάνει και τις τρεις περιπτώσεις παραβάσεως της συμβάσεως, δηλαδή την αδυναμία παροχής, την υπερημερία του οφειλέτη και την πλημμελή εκπλήρωση αυτής.
Όμως, ως αναφέρθηκε, οι πιο πάνω διατάξεις είναι ενδοτικού δικαίου και άρα τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν, ότι η ενέργεια της υπαναχωρήσεως θα αφορά το μέλλον (ex nunc) ή/και ότι η υπαναχώρηση του ενός ασκείται και χωρίς υπαιτιότητα του άλλου. Εξάλλου, για την άσκηση του δικαιώματος της συμβατικής υπαναχωρήσεως δεν απαιτείται η τήρηση των προϋποθέσεων των άρθρων 383 επ. του ΑΚ, γιατί τέτοια υποχρέωση υπάρχει μόνο στο παρεχόμενο από το άνω άρθρο 383 δικαίωμα νόμιμης υπαναχωρήσεως και δεν αποτελεί προϋπόθεση της από τις παραπάνω διατάξεις ρυθμιζόμενης συμβατικής υπαναχωρήσεως. Η κρίση δε του δικαστηρίου της ουσίας για τη συνδρομή των προϋποθέσεων προς άσκηση του δικαιώματος υπαναχωρήσεως, αναγόμενη σε εκτίμηση πραγμάτων, διαφεύγει τον ακυρωτικό έλεγχο.
Με όλα τα παραπάνω δεδομένα, στην περίπτωση σύμβασης οικοπεδούχων και εργολάβου, με την οποία ο τελευταίος αναλαμβάνει την ανέγερση πολυκατοικίας σε οικόπεδο των εργοδοτών, οι οποίοι είναι υποχρεωμένοι να μεταβιβάσουν σε αυτόν, ως αμοιβή, ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου με τις αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες που αντιστοιχούν σε αυτά, αν οι εργοδότες υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση ασκώντας το συμβατικό τους δικαίωμα να κηρύξουν έκπτωτο τον εργολάβο, οφείλουν όχι την αμοιβή του τελευταίου, αλλά την ωφέλεια, που οι ίδιοι αποκόμισαν από το τμήμα του έργου που κατασκευάστηκε και χρησιμοποίησαν, κατά τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού. Έκτοτε ο οικοπεδούχος δικαιούται να διαθέσει, για δικό του πλέον λογαριασμό, ελευθέρως προς τρίτους αγοραστές, τα εν λόγω διαμερίσματα που αντιστοιχούν στην εργολαβική αμοιβή, έστω και αν είχε προσυμφωνηθεί η μεταβίβασή τους σε τρίτο που είχε συμβληθεί με τον ήδη εκπεσόντα εργολάβο και είχε ήδη καταβληθεί προς εκείνον ολόκληρο το τίμημα.
Επιπλέον, η σύμβαση μεταξύ εργολάβου και οικοπεδούχου, με την οποία ο μεν εργολάβος αναλαμβάνει να ανεγείρει, με τη συμφωνηθείσα αντιπαροχή οριζόντιων ιδιοκτησιών, πολυώροφη οικοδομή στο οικόπεδο αντισυμβληθέντος, ο δε οικοπεδούχος υπόσχεται, ανάλογα με την πρόοδο των οικοδομικών εργασιών, να μεταβιβάσει κατά κυριότητα ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου του προς τον εργολάβο ή προς κάποιον, τον οποίο θα υποδείξει ο εργολάβος, τρίτον, που μπορεί να είναι και αυτός που προσυμφώνησε με τον εργολάβο της αγοράς διαμερίσματος της ανεγειρόμενης οικοδομής, δεν αποτελεί την κατά τα άρθρα 410 και 411 ΑΚ γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου, και, συνεπώς, ο τρίτος που συνήψε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με τον εργολάβο, στο οποίο δεν μετείχε και ο οικοπεδούχος, δεν μπορεί να στραφεί κατά του τελευταίου και να αξιώσει τη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος, έστω και αν έχει εξοφλήσει το προσυμφωνηθέν τίμημα προς τον εργολάβο με τον οποίο συμβλήθηκε.
Ε. Η ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ ΤΗΣ ΚΑΤΑΓΓΕΛΙΑΣ
Τέλος, κατά το άρθρο 700 του ΑΚ, ο εργοδότης έχει δικαίωμα έως την αποπεράτωση του έργου να καταγγείλει οποτεδήποτε τη σύμβαση, οφείλει όμως να καταβάλει στον εργολάβο τη συμφωνηθείσα αμοιβή. Έτσι, η καταγγελία ενεργεί για το μέλλον (ex nunc), ενώ το αντίθετο συμβαίνει, κατά τα προεκτιθέμενα, επί της υπαναχωρήσεως κατά το άρθρο 389 του ΑΚ, η οποία ενεργεί αναδρομικώς και επιφέρει απόσβεση των αμοιβαίων υποχρεώσεων εξαρχής. Ωστόσο, και η δήλωση υπαναχωρήσεως δύναται να ενεργήσει ως καταγγελία, δυνάμει του άρθρου 182 του ΑΚ, στην περίπτωση κατά την οποία αυτή ήθελε κριθεί άκυρη.
* Επισημαίνεται ότι το ανωτέρω κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν υποκαθιστά τις εξειδικευμένες νομικές υπηρεσίες. *Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μια τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατό να παρασχεθεί μόνον από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.