Ένα ιδιαίτρα αμφιλεγόμενο ζήτημα, που απασχολεί τόσο τη Θεωρία και τα μεγαλύτερα νομικά μυαλά της χώρας μας, όσο και τη Νομολογία και τη δικαστηριακή πρακτική είναι αυτό της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας με χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 1041 ΑΚ: «Εκείνος που έχει στη νομή του με καλή πίστη και με νόμιμο τίτλο πράγμα κινητό για μια τριετία και ακίνητο για μια δεκαετία, γίνεται κύριος του πράγματος (τακτική χρησικτησία)». Παράλληλα, σύμφωνα με το άρθρο 1045 ΑΚ: «Εκείνος που έχει στη νομή του για μια εικοσαετία πράγμα κινητό ή ακίνητο, γίνεται κύριος (έκτακτη χρησικτησία)». Τέλος, σύμφωνα με το άρθρο 1002 ΑΚ: «Κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια καθώς και τα δωμάτια κάτω από τη στέγη». Ως προς το ζήτημα, λοιπόν, της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας με χρησικτησία, κατά την κρατούσα άποψη στη θεωρία και τη νομολογία της χώρας μας, η απάντηση είναι αρνητική.
Συγκεκριμένα, από το συνδυασμό των διατάξεων 953, 954, 1002, 1117 και των άρθρων 1 και 14 του Ν.3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», καθώς επίσης και τις διατάξεις 1 και 2 του ΝΔ 1024/1971 «περί διηρημένης ιδιοκτησίας, επί οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου» και αυτήν της 480Α ΚπολΔ η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι δυνατή μόνο με συμφωνία μεταξύ των συγκυρίων ή με διάταξη τελευταίας βουλήσεως του κυρίου του ακινήτου ή με δικαστική απόφαση περί διανομής οικοπέδου στο οποίο υπάρχει οικοδομή. Ως εκ τούτου, αποκλείεται η σύσταση της με χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη, με εξαίρεση την περίπτωση απόκτησης ήδη συνεστημένης οροφοκτησίας από τρίτο με χρησικτησία. Η σύσταση, εξάλλου, της οροφοκτησίας περιβάλλεται τον τύπο του συμβολαιογραφικόυ εγγράφου και της μεταγραφής. Δεν μπορεί, επομένως, κατά την άποψη αυτή, να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία σε τμήμα, όροφο ή δωμάτιο του όλου ακινήτου, ακόμη και αν το τμήμα αυτό είναι αυτοτελές και προορισμένο για αυτοτελή χρήση και εκμετάλλευση, εφόσον το εν λόγω τμήμα δεν αποτελεί ήδη συνεστημένη οριζόντια ιδιοκτησά (ΑΠ 6/2017, ΤρΕφΘες 1447/2020).
Σύμφωνα, ωστόσο, με την αντίθετη άποψη, η οποία τυγχάνει τελολογικά ορθότερη, η σύσταση οροφοκτησίας με χρησικτησία είναι δυνατή, καθώς τα άρθρα 1002 ΑΚ, 14 του Ν.3741/1929 και 2 του ΝΔ1024/1971 δεν θίγουν τη δυνατότητα συστάσεως της με κάποιον από τους εκ του νόμου προβλεπόμενους τρόπους, καθώς ρυθμίζουν απλά τη δυνατότητα σύστασής της με ιδιωτική βούληση. Ως εκ τούτου, η ύπαρξη του κενού αυτού στη νομοθεσία, θα πρέπει να ερμηνεύεται ως ένα πεδίο για μια περαιτέρω δικαστική διάπλαση extra legem, που θα συμπορεύεται με την δίκαιη ενθάρρυνση του επιμελούς νομέα και την αρχή προστασίας των συναλλαγών.
Άλλωστε, η ratio του θεσμού της χρησικτησίας, ήτοι η προστασία του καλόπιστου νομέα και των καλόπιστων τρίτων, υπέρ της οποίας συνηγορεί και το δημόσιο συμφέρον, συντρέχει και στην περίπτωση σύστασης οροφοκτησίας. Επιπλέον, ακόμα και οι υποστηρικτές της κρατούσας άποψης αποδέχονται ότι σε περίπτωση προσβολής της διαιρετής αυτής ιδιοκτησίας, ο νομέας μπορεί να ασκήσει την πουβλικιανή αγωγή του άρθρου 1112 ΑΚ, σύμφωνα με το οποίο: «1. Εκείνος που απέκτησε τη νομή ακινήτου με τα προσόντα της τακτικής χρησικτησίας δικαιούται, αν έχασε τη νομή πριν συμπληρωθεί ο χρόνος, να απαιτήσει από αυτόν που το νέμεται χωρίς έγκυρο ή νομιζόμενο τίτλο, την απόδοση του πράγματος κατά τις διατάξεις για τη διεκδικητική αγωγή που εφαρμόζονται αναλόγως. 2. Αν ο παραπάνω νομέας ακινήτου προσβάλλεται με άλλο τρόπο εκτός από αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος, έχει δικαίωμα επίσης να προστατευθεί όπως και ο κύριος». Επομένως και δεδομένου ότι η άσκηση της νομής οδηγεί στη χρησικτησία, τελολογικά προκύπτει και η δυνατότητα σύστασης οροφοκτησίας με τον ίδιο έννομο τρόπο.
*Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μια τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατό να παρασχεθεί μόνον από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.
