Όπως είναι γνωστό σε όλους «φλέγον θέμα» των ημερών μας είναι η δήλωση εμπραγμάτων δικαιωμάτων των ιδιοκτητών ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο και τα ερωτήματα που προκύπτουν, όπως εντός ποιας προθεσμίας γίνεται η δήλωση, με ποιο τρόπο (δικαστικώς ή εξωδικαστικώς) και ποιες οι συνέπειες της δήλωσης ή μη, των εμπραγμάτων δικαιωμάτων στο κτηματολόγιο.
ΝΟΜΙΚΟ ΚΑΘΕΣΤΩΣ
Με τη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 3 του Ν. 2664/1998 από την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου σε κάθε μία από τις κατά το Ν. 2308/1995 κτηματογραφούμενες περιοχές αντικαθίσταται το υφιστάμενο έως τότε στις περιοχές αυτές σύστημα μεταγραφών στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία από το Εθνικό Κτηματολόγιο. Το εθνικό κτηματολόγιο είναι μία βάση δεδομένων που περιλαμβάνει νομικές, τεχνικές και άλλες πληροφορίες για όλα τα ακίνητα της περιοχής κτηματογράφησης. Όλες οι σχετικές με το εθνικό κτηματολόγιο διαδικασίες ορίζονται σύμφωνα με τις διατάξεις των Ν. 2664/1998, 3127/2003, 3481/2006, 4164/2013 και 4585/2018.
Κατά τη διαδικασία σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου (κτηματολογική βάση) οι πληροφορίες που υπήρχαν στα αντίστοιχα υποθηκοφυλακεία συγκεντρώνονται και μεταφέρονται στα αρμόδια τοπικά κτηματολογικά γραφεία και έτσι ολοκληρώνεται η διαδικασία κτηματογράφησης και αρχίζει η λειτουργία των Κτηματολογικών Γραφείων με βάση αυτές τις πρώτες εγγραφές. Ως «πρώτες εγγραφές» εννοούνται κατά το Νόμο (άρθρο 6 παρ. 1 του ν. 2664/1998) εκείνες οι οποίες καταχωρίζονται ως αρχικές εγγραφές στα κτηματολογικά βιβλία κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες.
Οι πρώτες εγγραφές αποτελούν πράξεις δημόσιας αρχής οι οποίες έχουν διαπιστωτικό χαρακτήρα και σε περίπτωση που υπάρχουν ανακρίβειες σε αυτές (τις πρώτες εγγραφές), δημιουργούνται επιζήμιες συνέπειες για τον πραγματικό δικαιούχο αφού σε αυτές στηρίζονται όλες οι μεταγενέστερες εγγραφές.
Έτσι, αν οι πρώτες εγγραφές είναι ανακριβείς, θα πρέπει να διορθώνονται άμεσα και ειδικότερα εντός της ορισθείσας εκ του νόμου αποσβεστικής προθεσμίας, ήτοι το αργότερο εντός 7 ετών για τις νέες κτηματογραφήσεις, δηλαδή αυτές που κηρύχθηκαν μετά το έτος 2006 και εντός 15 ετών για τις προ του 2006 κτηματογραφήσεις. Άλλως, αυτές (οι πρώτες εγγραφές) καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων ως δικαιούχων σύμφωνα με τις πρώτες εγγραφές για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν.
Οι προβλεπόμενες εκ του Νόμου ρυθμίσεις για την διόρθωση των πρώτων εγγραφών διακρίνονται σε ενέργειες δικαστικές (όπου απαιτείται η μεσολάβηση του αρμοδίου δικαστηρίου για τη διόρθωση) και στην εξωδικαστική διαδικασία όπου μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο και η διόρθωση θα γίνει με απόφαση του προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου ή με αίτηση του Οργανισμού Κτηματολογίου και Χαρτογράφησης Ελλάδος κατά περίπτωση.
Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία και ποιες απαιτειται να διορθωθούν δικαστικώς;
Α. ΕΞΩΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΔΙΟΡΘΩΣΗ
1. Διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων:
α) λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου (π.χ. ονοματεπώνυμο, ΑΔΤ, ΑΦΜ, χρόνος γέννησης, διεύθνση κατοικίας κλπ),
β) στοιχειά σχετικά με το καταχωρηθέν δικαίωμα, τον τίτλο αυτού, και το ιδιοκτησιακό αντικείμενο, εφόσον το σφάλμα στην καταχώρηση προκύπτει από την καταχωρηθείσα πράξη και τα συνοδευτικά της έγγραφα.
2. Διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου: το εμβαδό του ακινήτου, τα πλευρικά του όρια, οι γεωμετρικές συντεταγμένες, την ακρίβεια της γεωμετρικής απεικόνισης του ακινήτου και λοιπά, τα οποία βέβαια δεν επηρεάζουν τα εμπράγματα δικαιώματα.
3. Διόρθωση με τη διαδικασία του άρθρου 6 παρ. 4 του ν. 2664/1998: Με τη διαδικασία του άρθρου αυτού παρέχεται η δυνατότητα να μεταφερθούν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου εμπράγματες δικαιοπραξίες που είχαν καταχωρηθεί στο υποθηκοφυλακείο και δεν εμφανίζονταν στις αρχικές εγγραφές. Για την συγκεκριμένη διαδικασία, όμως, πρέπει να υποβληθεί αίτηση εντός συγκεκριμένης προθεσμίας (7/ετίας ή 15/ετίας αναλόγως την περιοχή όπως προαναφέρθηκε), δηλαδή μέχρι την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών, αλλιώς δεν είναι εφικτό να γίνει, καθώς αυτά τα δικαιώματα (μετά την οριστικοποίηση) καταλαμβάνονται από το αμάχητο τεκμήριο με την αρνητική τους μορφή, δεδομένου ότι το αμάχητο τεκμήριο καταλαμβάνει όχι μόνο τα δικαιώματα που αναγνωρίστηκαν ή διορθώθηκαν αλλά και τα δικαιώματα τα οποία δεν εμφαίνονται και τα οποία θεωρούνται ως ανύπαρκτα. Συνεπώς, στην περίπτωση αυτή δεν μπορεί να καταχωρηθεί μετά την οριστικοποίηση οποιαδήποτε πράξη αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο και η μόνη δυνατότητα που υπάρχει είναι η αγωγή αδικαιολόγητου πλουτισμού (αρθ. 7 Ν.2664/1998).
4. Διόρθωση χαρακτηρισμού ακινήτου ως δασικού: Σε περιπτώσεις ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές για τις οποίες δεν υφίσταται κυρωμένος δασικός χάρτης, έχει εκδοθεί απόφαση των επιτροπών του άρθρου 10 παράγραφος 3 του Ν. 998/1979 επί ενστάσεων και προσφυγών που υποβλήθηκαν κατά το άρθρο 14 παράγραφος 3 του ίδιου νόμου και έχει περατωθεί η διοικητική διαδικασία, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου προβαίνει σε διόρθωση της σχετικής κτηματολογικής εγγραφής, ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον. Η παραπάνω διάταξη δεν θέτει ως χρονικό περιορισμό την οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών και συνεπώς η αίτηση για την καταχώριση της απόφασης της επιτροπής μπορεί να γίνει οποτεδήποτε.
Β. ΔΙΟΡΘΩΣΗ ΜΕ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΑΠΟΦΑΣΗ
1. Για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος (αρθ. 6 παρ. 2 Ν. 2664/98)
Στην περίπτωση αυτή αναφέρονται οι εγγραφές οι οποίες οδηγούν άμεσα ή έμμεσα σε αμφισβήτηση εμπράγματου δικαιώματος. Με δικόγραφο αγωγής και συγκεκριμένα του αρθ. 6 παρ. 2 του Ν.2664/98, ενώπιον του αρμοδίου κτηματολογικού δικαστή και προς το παρόν ενώπιον του αρμοδίου τοπικά Μονομελούς ή Πολυμελούς Πρωτοδικείου, μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου. Σημειωτέον, δεν νοείται διόρθωση εγγραφής που αφορά τμήματα του ακινήτου που βρίσκονται σε μη κτηματογραφούμενη περιοχή. Το δικαίωμα αυτό αναφέρεται σε όλες τις καταχωρούμενες στα κτηματολογικά φύλλα πράξεις όπως π.χ. κυριότητα, βάρη, δουλείες απαλλοτριώσεις, κατασχέσεις κλπ οι οποίες έχουν έννομη συνέπεια για τον δικαιούχο του δικαιώματος και αφορά κάθε ανακρίβεια των πρώτων εγγραφών, δηλαδή η διαδικασία διόρθωσης του άρθρου μπορεί να εφαρμοστεί σε κάθε είδους ανακριβή εγγραφή.
Συγκεκριμένα για την αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται, δηλαδή κάθε εγγραπτέου δικαιώματος που αμφισβητείται, από την πρώτη εγγραφή, προβλέπεται η άσκηση από τον δικαιούχο του σχετικού δικαιώματος αναγνωριστικής ή διεκδικητικής αγωγής κατά αυτού ο οποίος αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του αντίστοιχου δικαιώματος.
Το δικόγραφο της αγωγής αυτής ασκείται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον μέσα σε αποκλειστική προθεσμία 7 ετών από την έναρξη λειτουργίας του κτηματολογικού γραφείου ενώ για τις περιοχές που κηρύχτηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από την δημοσίευση και έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006 μέσα σε αποκλειστική προθεσμία 15 ετών. Η προθεσμία αυτή είναι αποσβεστική, δηλαδή λαμβάνεται και αυτεπαγγέλτως υπ’ όψιν από το αρμόδιο δικαστήριο. Η εν λόγω αγωγή πρέπει να εγγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο του επηρεαζόμενου ακινήτου του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου μέσα σε προθεσμία τριάντα (30) ημερών από την κατάθεσή της, ενώ η διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής απαιτεί η απόφαση επί της αγωγής να έχει καταστεί αμετάκλητη.
2. Για διόρθωση των εγγράφων «αγνώστου ιδιόκτητη» (αρθ. 6 παρ. 3 Ν.2664/98)
Στην περίπτωση όπου ακίνητα, τα οποία δεν έχουν εγγραφεί ως ανήκοντα σε ορισμένο ιδιοκτήτη - πρόσωπο και εμφαίνονται στα κτηματολογικά βιβλία ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» θεωρείται ότι ανήκουν στην κυριότητα του Δημοσίου μόλις καταστεί οριστική η εγγραφή επί συγκεκριμένου ακινήτου, για το οποίο δεν έχει υποβληθεί δήλωση κυριότητας. Δηλαδή τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη περιέρχονται στην περιουσία του Δημοσίου μετά την παρέλευση της προθεσμίας του άρθρου 6 παρ. 2, που όπως προαναφέραμε είναι 15 έτη για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πρό της 2-8-2006 ή 7 έτη για τις μετά την 2-8-2006 κτηματογραφήσεις. Πρόκειται για μία εξαιρετική διάταξη με την οποία το Δημόσιο, μετά την οριστικοποίηση της πρώτης εγγραφής αποκτά κυριότητα επί των ακινήτων αυτών, η οποία μάλιστα (κυριότητα του Δημοσίου) εξοπλίζεται με το αμάχητο τεκμήριο του άρθρου 7 παρ. 1 του Ν. 2664/1998, το οποίο αναλύουμε κατωτέρω.
Συνήθεις περιπτώσεις ακινήτου εμφαινόμενου ως αγνώστου ιδιοκτήτη είναι ενδεικτικά οι κάτωθι: α) η περίπτωση των οικοπεδούχων που δεν δήλωσαν από άγνοια των νομικών κανόνων τα ποσοστά που είχαν υποσχεθεί να μεταβιβάσουν ως εργολαβικό αντάλλαγμα στον εργολάβο ή τα τρίτα πρόσωπα που αυτός θα υποδείκνυε με βάση την εργολαβική σύμβαση και αυτά καταχωρήθηκαν ως άγνωστου ιδιοκτήτη, β) η περίπτωση που έχει καταχωρηθεί συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιάς ή αγοράς ακινήτου μόνο στο όνομα του ενός των συγκυριών ενώ το ποσοστό του άλλου ή των λοιπών συγκυριών τα οποία προκύπτουν από την καταχωρηθείσα πράξη φέρεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, γ) η περίπτωση που το δικαίωμα βασίζεται σε τίτλο ο οποίος δεν έχει μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο εφόσον υπάρχουν οι ουσιαστικές προϋποθέσεις του δικαιώματος το οποίο δεν έχει αναγραφεί στο κτηματολογικό φύλλο κλπ.
Προς διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής που αφορά ακίνητο το οποίο φέρεται στο κτηματολογικό φύλλο ως «άγνωστου ιδιοκτήτη» ο δικαιούχος του εγγραπτέου δικαιώματος επί του παραπάνω ακινήτου δύναται να καταθέσει ενώπιον του αρμοδίου κτηματολογικού δικαστή (και προς το παρόν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου) του τόπου του ακινήτου, την ένδικη αίτηση διόρθωσης του άρθρου 6 παρ. 3 του Ν. 2664/98, για το παραδεκτό της οποίας οφείλει να κοινοποιήσει την αίτησή του προς το Ελληνικό Δημόσιο, και να εγγράψει την αίτηση του αυτή στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου εντός 20 ημερών από την κατάθεση της αίτησης στο αρμόδιο Μονομελές Πρωτοδικείο.
Δέον να αναφερθεί επιπλέον, ότι η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής επί ακινήτου που εμφαίνεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, μπορεί να επιτευχθεί και εξωδικαστικώς με τη διαδικασία του προδήλου σφάλματος, εφόσον βέβαια πληρούνται οι προϋποθέσεις που απαιτεί αυτή η εξωδικαστική διαδικασία, ή ακόμα και δικαστικώς με την αγωγή που προβλέπεται στο άρθρο 6 παρ. 2, την οποία αναλύσαμε επαρκώς ανωτέρω.
Πώς οριστικοποιούνται οι αρχικές εγγραφές;
Οι αρχικές εγγραφές που δεν αμφισβητήθηκε η ακρίβειά τους ενώπιον των αρμοδίων δικαστηρίων και εντός της ως άνω αναφερόμενης προθεσμίας (7 ή 15 ετών από την κτηματογράφηση) καθίστανται οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερόμενων σύμφωνα με τις πρώτες εγγραφές ως δικαιούχων για τα δικαιώματα που αφορούν. Η οριστικοποίηση λοιπών των πρώτων εγγραφών επέρχεται με τους εξής τρείς τρόπους:
1. Μετά την παρέλευση άπρακτης της προθεσμίας του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998 που έχει οριστεί για κάθε συγκεκριμένη περιοχή και η οποία ανάλογα με την περιοχή είναι 7 έτη ή 15 έτη για κάθε συγκεκριμένο ΟΤΑ. Η εν λόγω προθεσμία ως αποσβεστική, λαμβάνεται υπ’ όψιν αυτεπαγγέλτως από το δικαστήριο. Η εν λόγω προθεσμία δεν δύναται να παραταθεί, ενώ ισχύει και έναντι του Δημοσίου. Σημειωτέον δε ότι οι δικαστικές αποφάσεις που θα εκδοθούν μετά την πάροδο της άνω προθεσμίας αλλά αφορούν αγωγές ή αιτήσεις που είχαν ασκηθεί εμπροθέσμως εντός τη ως άνω αποκλειστικής προθεσμίας διόρθωσης των αρχικών εγγραφών, νόμιμα εγγράφονται στα κτηματολογικά βιβλία, μετά την παρέλευση της ως άνω προθεσμίας, και θα επιφέρουν τις οριζόμενες διορθώσεις.
2. Με την έκδοση αμετάκλητης ή κατά περίπτωση τελεσίδικης απόφασης με την οποία γίνεται δεκτή ή απορρίπτεται η ασκηθείσα εντός της νόμιμης προθεσμίας (βλ. ανωτέρω) αγωγής για την διόρθωση της αρχικής εγγραφής.
3. Με απόφαση του προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου στην περίπτωση της εξωδικαστικής διόρθωσης των αρχικών εγγραφών (όπου προβλέπεται η δυνατότητα αυτή εκ του νόμου).
Ποιες οι συνέπειες οριστικοποίησης των αρχικών εγγράφων;
Η οριστικοποίηση των αρχικών εγγραφών κατά οποιοδήποτε από τους παραπάνω τρόπους έχει τρεις συνέπειες εμπράγματου χαρακτήρα.
1. Η πρώτη συνέπεια είναι ότι (η οριστικοποίηση) επιφέρει απώλεια του δικαιώματος από τον μέχρι τότε (αληθή) δικαιούχο, ο οποίος είτε αδιαφόρησε να προβεί σε διόρθωση των ανακριβών αρχικών εγγραφών, είτε (πολύ περισσότερο όταν) εκδόθηκε απόφαση που καταχωρήθηκε στο κτηματολογικό φύλλο ανεξάρτητα από τη διαδικασία με την οποία εκδόθηκε η απόφαση.
2. Η δεύτερη συνέπεια είναι ότι ο αναγραφόμενος στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δικαιούχος αποκτά την κυριότητα του ακινήτου. Για τον τρόπο κτήσης της κυριότητας έχουν υποστηριχθεί διάφορες απόψεις μεταξύ των οποίων επικρατέστερη φαίνεται να είναι η άποψη ότι η οριστικοποίηση επιφέρει απώλεια του εμπράγματου δικαιώματος της κυριότητας από τον μέχρι τότε δικαιούχο και πρωτότυπη κτήση από τον εγγεγραμμένο δικαιούχο. Πράγματι η άποψη ότι με την οριστικοποίηση των πρώτων εγγραφών ο εγγεγραμμένος αποκτά με πρωτότυπο τρόπο την κυριότητα του ακινήτου είναι συνεπής προς τη βούληση του νομοθέτη να αποτελέσουν οι πρώτες εγγραφές την ακλόνητη βάση για την αξιοπιστία του κτηματολογίου και την ασφάλεια των συναλλαγών στην οποία κυρίως αποσκοπεί ο νομοθέτης με τη λειτουργία του κτηματολογίου.
3. Η τρίτη συνέπεια είναι αρνητική με την έννοια ότι εκτός από τα αναγραφόμενα δικαιώματα δεν υφίστανται άλλα δικαιώματα, εφόσον δεν έχουν μεταφερθεί εντός της νόμιμης προθεσμίας στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δηλαδή πρόκειται για μη υφιστάμενα δικαιώματα π.χ. προσημείωση υποθήκης, κατάσχεση ή άλλο εμπράγματο βάρος ή περιορισμός επί του ακινήτου που δεν μεταφέρθηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου λογίζεται ως ανύπαρκτο.
Οι συνέπειες είναι πράγματι σοβαρές αλλά είναι σαφής η πρόθεση του νομοθέτη να αποτελέσουν οι οριστικές εγγραφές το υπόβαθρο στο οποίο θα βασίζονται οι μεταγενέστερες εγγραφές. Αν αυτό το υπόβαθρο ήταν ασαφές ή σαθρό ή μεταβλητό - έστω με την έννοια του μαχητού τεκμηρίου- τότε θα ήταν σε εκκρεμότητα για μακρό χρονικό διάστημα όλες οι επιγενόμενες εγγραφές με τελικό αποδέκτη την ασφάλεια του δικαίου που πρέπει να διέπει τις εμπράγματες δικαιοπραξίες και την εμπιστοσύνη που πρέπει να έχει ο πολίτης στην ακρίβεια των εγγραφών του κτηματολογίου.
Ως εκ τούτου, είναι πασιφανές πόσο σημαντικές είναι για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι ακριβείς πρώτες εγγραφές στο κτηματολογικό φύλλο των ακινήτων τους, οι δε ανακριβείς (πρώτες) εγγραφές να διορθώνονται εμπροθέσμως και με την καταλληλότερη διαδικασία (δικαστική ή εξωδικαστική). Διότι η οριστικοποίηση αυτών των εγγραφών, στο τέλος της μεταβατικής εκ του νόμου περιόδου, δημιουργεί αμάχητο τεκμήριο υπέρ του εγγεγραμμένου ως δικαιούχου στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, ενώ επίσης μπορεί να επιφέρει την μεταφορά μεγάλου μέρους της ιδιωτικής περιουσίας στην περιουσιακή μερίδα του Ελληνικού Δημοσίου και δη εξοπλισμένη με αμάχητο τεκμήριο.
Ακριβώς λοιπόν επειδή με τις ισχύουσες διατάξεις επιχειρείται ουσιαστικά η υφαρπαγή της ακίνητης περιουσίας των αμελών ιδιοκτητών και κυρίως εκ μέρους του Ελληνι¬κού Δημοσίου ως ποινή για την αμέλειά τους, ο τρόπος δικαστικής αμφισβήτησης αυτών των εγγραφών διαχρονικά διαφοροποιείται, με αποτέλεσμα το ισχύον καθεστώς να προβλέπει παράλληλα διάφορες διαδικασίες αμφισβήτησης και διόρθωσης των εγγραφών αυτών, οι οποίες πρέπει να διενεργούνται εντός συγκεκριμένων χρονικών πλαισίων και πάντα υπό την επίβλεψη και την νομική συμβουλή εξειδικευμένων με το αντικείμενο δικηγόρων.
Ωστόσο δεν πρέπει να λησμονούμε ότι κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή και ιδιαίτερη και ως τέτοια πρέπει να αντιμετωπίζεται. Το γραφείο μας διαθέτει εξειδικευμένους με το ως άνω αντικείμενο συνεργάτες και παρέχει πλήρεις νομικές υπηρεσίες και νομική υποστήριξη σε αντίστοιχες περιπτώσεις.
Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στους συνεργάτες του γραφείου μας.
