Μετά τη θέση σε ισχύ του Ν. 1221/1981 επιτρέπεται η δημιουργία στεγασμένων χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων στις πολυκατοικίες, ως αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών που μπορούν να περιέλθουν κατά κυριότητα σε οροφοκτήτες και τρίτους. Οι χώροι αυτοί δεν προσμετρώνται κατά τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης και έτσι δεν υπολογίζονται στη δομημένη επιφάνεια της οικοδομής. Αν η τελευταία κατασκευαστεί επί πυλωτής (όρος που αποτελεί μία από τις αποδόσεις στα ελληνικά του ξενόγλωσσου τεχνικού όρου pilotis που υποδηλώνει τον ακάλυπτο χώρο του ισογείου επί του οποίου έχει ανεγερθεί πολυκατοικία επί υποστηλωμάτων), ο ελεύθερος αυτός ημιυπαίθριος χώρος του ισογείου πρέπει να καταλαμβάνει τουλάχιστον ποσοστό 50% επί της επιφάνειας του κτιρίου στο οικόπεδο (Εφ Αθ. 5496/1999). Όμως ο κανόνας είναι, στη συντριπτική πλειονότητα των πολυκατοικιών, οι θέσεις στάθμευσης των συνιδιοκτητών (και των ενοίκων) να μην είναι ιδιόκτητες. αλλά να βρίσκονται στην κοινόχρηστη πυλωτή και τον ακάλυπτο χώρο του ακινήτου.
Επί θέσεων στάθμευσης σε εκτός της πυλωτής κοινόχρηστους χώρους επιτρέπεται όχι μόνο παραχώρηση αποκλειστικής χρήσεως, αλλά και μεταβίβαση κυριότητος υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, συνιστώμενων σε αυτές χωριστών ιδιοκτησιών. Θέσεις σταθμεύσεως εκτός πυλωτής στο υπόγειο ή κλειστές στο ισόγειο πολυκατοικίας μη έχουσες υπαχθεί στο καθεστώς του Ν. 1221/1981 μπορεί να αποτελέσουν οριζόντιες ιδιοκτησίες, αλλά εκείνες που δημιουργούνται σύμφωνα με το νόμο αυτό στην πυλωτή δεν είναι δεκτικές μεταβιβάσεως κατά κυριότητα, καθώς είναι δημιουργημένες σε χώρο κοινόχρηστο, με αποτέλεσμα να επιτρέπεται μόνο η παραχώρησή τους σε συνιδιοκτήτες κατ’ αποκλειστική χρήση.
Όταν έχει χορηγηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως θέσεως στάθμευσης στην πυλωτή υπέρ ενός συνιδιοκτήτη, χωρίς να έχει ληφθεί πρόνοια για τον τρόπο προσπελάσεώς του σε αυτήν, επιβάλλεται να ρυθμιστεί δικαστικώς το πώς θα καταστεί δυνατή η άσκηση του δικαιώματός του. Ταυτόχρονα, είναι απολύτως νόμιμος ο καθορισμός, με την πράξη σύστασης οροφοκτησίας, της πυλωτής ως χώρου θέσεων στάθμευσης των αυτοκινήτων των συνιδιοκτητών, σε καθένα από τους οποίους αντιστοιχεί και μία συγκεκριμένη, αποκλειόμενου οποιουδήποτε, ακόμη και του διαχειριστή, να κλείσει με κατασκευές την είσοδο προς αυτές των δικαιούχων.
Επίσης, είναι πολύ κρίσιμο να τονιστεί ότι ο έχων την αποκλειστική χρήση θέσεως στάθμευσης στην πυλωτή δεν έχει το δικαίωμα παραχωρήσεώς της περαιτέρω σε τρίτο, μη συνιδιοκτήτη. Θα εξακολουθήσει να παραμένει δικαιούχος της μόνο όσο θα διατηρεί την ιδιότητα του κυρίου οριζοντίου ιδιοκτησίας στην πολυκατοικία.
Έχει κριθεί πάντως από τα ελληνικά δικαστήρια ότι αν δεν έχει προβλεφθεί χρήση του ακάλυπτου χώρου του οικοπέδου της οικοδομής για στάθμευση αυτοκινήτων, συνιδιοκτήτες δεν δικαιούνται να παρκάρουν εκεί τα οχήματά τους γιατί έτσι παρακωλύουν την χρήση από τους υπόλοιπους.
Ο κοινόχρηστος χώρος της πυλωτής πρέπει να παραμένει πάντα ελεύθερος, εφόσον δεν υπάρχει διαφορετική πρόβλεψη στον κανονισμό, οπότε απαγορεύεται ακόμα και η προσωρινή κατάληψή του για τη στάθμευση κάποιου αυτοκινήτου. Η συμφωνία των οροφοκτητών περί παραμονής ελεύθερου του ανωτέρω χώρου είναι ισχυρή, μη επηρεαζόμενη από τις διατάξεις του ΓΟΚ ή του Ν. 960/1979 περί δημιουργίας θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων, η μη τήρηση των οποίων δεν συνεπάγεται παρά μόνο την επιβολή των προβλεπόμενων διοικητικών κυρώσεων κατά των παραβατών τους.
*Επισημαίνεται ότι το ανωτέρω κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν υποκαθιστά τις εξειδικευμένες νομικές υπηρεσίες. Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μία τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατόν να παρασχεθεί μόνο από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.
