Κατά τη διάταξη του άρθ. 703 παρ. 1 ΑΚ, εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή σε κάποιον άλλο (μεσίτη) για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη μιας σύμβασης, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτισθεί ως συνέπεια αυτής της μεσολάβησης ή της υπόδειξης. Πότε υπάρχει μεσολάβηση και πότε υπόδειξη δεν ορίζεται στο νόμο και, εφόσον το περιεχόμενο αυτών δεν προκύπτει από τη σύμβαση, η μεσολάβηση περιλαμβάνει συνήθως κάθε πρόσφορη ενέργεια του μεσίτη, για να έλθουν σε επαφή τα ενδιαφερόμενα μέρη, με σκοπό να συνεννοηθούν για την κατάρτιση της συμβάσεως και είναι δυνατό, αλλά δεν απαιτείται, να περιλαμβάνει επιπλέον και την παρακολούθηση από το μεσίτη των συνεννοήσεων των μερών, τη μεταφορά ή γνωστοποίηση των προτεινόμενων από το ένα μέρος στον άλλο όρων ή και τη διαπραγμάτευση των όρων αυτών, ενώ η υπόδειξη ευκαιρίας είναι κάτι λιγότερο από τη μεσολάβηση, διότι με αυτήν ο μεσίτης ενημερώνει απλώς τον εντολέα του, για την ύπαρξη συγκεκριμένης και άγνωστης προηγουμένως σε αυτόν δυνατότητας συνάψεως της συμβάσεως που τον ενδιαφέρει. Έτσι, ως ενέργειες του μεσίτη, κατά την ανωτέρω έννοια, που να αποτελούν υπόδειξη ευκαιρίας, μπορεί να θεωρηθούν και οι πληροφορίες που προέρχονται από το μεσίτη, αρκεί αυτές να υπήρξαν η κυρία αιτία της σύναψης της σύμβασης. Αν η εντολή και η υπόσχεση αμοιβής δόθηκαν για την υπόδειξη ευκαιρίας και η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε με μεσολάβηση του μεσίτη, πληρούται ο σκοπός του νόμου και οφείλεται η αμοιβή, εκτός αν προκύπτει κάτι άλλο από τη σύμβαση μεσιτείας. Στην αντίστροφη περίπτωση, δηλαδή όταν η υπόσχεση αμοιβής δόθηκε αποκλειστικά και μόνο για τη μεσολάβηση του μεσίτη, η κατάρτιση της συμβάσεως, με απλή υπόδειξη του τελευταίου, δεν αρκεί για το εναγώγιμο της αμοιβής του
Σύμφωνα με τα παραπάνω, κύριες προϋποθέσεις για να απαιτήσει ο μεσίτης την υποσχεθείσα αμοιβή του, είναι: α) η σύναψη της συμβάσεως μεσιτείας, δηλαδή η υπόσχεση αμοιβής για την μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας προς σύναψη συμβάσεως, β) η μεσιτική δραστηριότητα με οποιαδήποτε μορφή (μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας), γ) η σύναψη της σκοπούμενης κύριας συμβάσεως και δ) η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της καταρτίσεως της κυρίας συμβάσεως, για την οποία δόθηκε η εντολή, υπό την έννοια της αντικειμενικής αιτιότητας, ανεξάρτητα από τις υποκειμενικές αντιλήψεις π.χ. του μεσίτη. Εξάλλου, στην εντολή προς υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη αστικής συμβάσεως, δεν απαιτούνται περαιτέρω προσωπικές ενέργειες του μεσίτη, αφού αρκεί ότι έλαβε χώρα υπόδειξη ευκαιρίας και ότι η σύμβαση καταρτίστηκε, λόγω της υπόδειξης αυτής, μάλιστα δε η σύναψη της συμβάσεως δεν απαιτείται να είναι αποκλειστικώς και κυρίως το προϊόν των ενεργειών του μεσίτη, διότι δεν αποκλείεται και παρεπόμενη ενέργεια αυτού ή άλλη δευτερεύουσα προσπάθεια του, να είναι υπό ορισμένες συνθήκες επαρκής ή και η μόνη απαιτούμενη, όπως το γεγονός ότι ο μεσίτης έδωσε στον εντολέα του τη διεύθυνση ή το τηλέφωνο ή το όνομα του ενδιαφερομένου για τη σύναψη της σύμβασης, ώστε να καθιστά δυνατή την απευθείας διαπραγμάτευση, καθώς επίσης όταν η σύναψη της συμβάσεως, δεν επήλθε μόνον κατόπιν ενεργείας του μεσίτη, αλλά όταν η ενέργεια του αυτή συνέβαλε απλώς, μαζί με άλλα περιστατικά, στο να πείσει τον τρίτο προς σύναψη της συμβάσεως. Απαιτείται, δηλαδή, για τη δημιουργία υποχρεώσεως προς καταβολή της μεσιτικής αμοιβής, αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως ευκαιρίας και της καταρτίσεως της συμβάσεως, όχι όμως και συμφωνία των οικονομικών όρων αυτής, που απόκειται στην ελευθερία συναλλακτικής δράσεως των συμβαλλομένων, εκτός αν η καταβολή της αμοιβής εξαρτήθηκε από την κατάρτιση της συμβάσεως με τους όρους που καθορίστηκαν, όπως με την επιτυχία ορισμένου τιμήματος. Η αιτιώδης συνάφεια πρέπει να υφίσταται κατά τον κρίσιμο χρόνο αναπτύξεως της μεσιτικής παροχής και της επίδρασης αυτής στη σύναψη της κύριας σύμβασης. Η ύπαρξη δε τέτοιας αιτιώδους συνάφειας σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, αν δηλαδή η μεσολάβηση ή υπόδειξη ευκαιρίας βρίσκεται σε σχέση αιτίου και αποτελέσματος, οπότε και μόνο δημιουργείται υποχρέωση για την καταβολή της μεσιτικής αμοιβής, ως ζήτημα καθαρά πραγματικό. Εξάλλου, από την πιο πάνω διάταξη προκύπτει ότι υπόχρεος να καταβάλει αμοιβή στο μεσίτη είναι ο υποσχεθείς την αμοιβή μεσιτικός εντολέας, εφόσον καταρτίσθηκε, η σκοπούμενη κύρια σύμβαση, ως συνέπεια της μεσολαβήσεως ή υποδείξεως του μεσίτη.
Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθ. 200 Ν. 4072/2012, προκύπτει ότι η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως, αρκεί δε, η αποστολή τηλεομοιοτυπιών. Κατά την παράγραφο 2 του ως άνω άρθρου, η σύμβαση είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια, αλλά η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας διέπεται από τις διατάξεις του άρθ. 2 Ν. 2251/1994. Τέλος, στην παράγραφο 4 του ως άνω άρθρου ορίζονται τα σχετικά με τη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη, ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση. Επίσης, ορίζεται ότι ο μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής, ότι η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα και ότι αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη. Απ` όλα τα ανωτέρω και ειδικότερα από το γεγονός ότι ο μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής σε συνδυασμό με το τεκμήριο ότι κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας η σύμβαση καταρτίζεται με την υπόδειξη του αποκλειστικού μεσίτη και σε συνδυασμό με τη γενική διάταξη του άρθ. 361 ΑΚ, και τη διάταξη του άρθ. 2 Ν. 2251/1994 προκύπτει ότι οι αντισυμβαλλόμενοι δύνανται να ρυθμίσουν τους επί μέρους όρους της συμβάσεως, χωρίς όμως ο ένας εκ των συμβαλλόμενων να αποκτά υπέρμετρα δικαιώματα, σε σχέση με τις υποχρεώσεις του και τα δικαιώματα και υποχρεώσεις του άλλου αντισυμβαλλομένου. Συνεπώς, το κατά τα ανωτέρω τεκμήριο που αναφέρεται στο άρθ. 200 παρ. 4 Ν. 4072/2012, σχετικά με την ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας (μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας) και της καταρτίσεως της πράξεως, για την οποία δόθηκε η εντολή, είναι μαχητό και στην ουσία λειτουργεί ως ανατροπή του βάρους αποδείξεως που μετατίθεται στον αμφισβητούντα την αιτιώδη συνάφεια μεσιτικό εντολέα.
*Επισημαίνεται ότι το ανωτέρω κείμενο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και σε καμία περίπτωση δεν υποκαθιστά τις εξειδικευμένες νομικές υπηρεσίες. Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μία τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατόν να παρασχεθεί μόνο από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.
