Γενικός κανόνας του εμπράγματου δικαίου, ήτοι του δικαίου που ρυθμίζει τα απόλυτα δικαιώματα επί πραγμάτων, και δη ο κανόνας που διέπει την κυριότητα επι του εδάφος είναι ο «superficies solo cedit», που αποτυπώνεται στο άρθρο 1001 ΑΚ, σήμφωνα με το οποίο «η κυριότητα πάνω σε ακίνητο εκτείνεται, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στο χώρο πάνω και κάτω από το έδαφος. Δεν μπορεί όμως ο κύριος να απαγορεύσει ενέργεια που επιχειρείται σε τέτοιο ύψος ή βάθος ώστε να μην εξαρτά κανένα συμφέρον από την απαγόρευση». Η ρύθμιση της διάταξης, δε, συνδυάζεται με το άρθρο 1057 ΑΚ περί της επέκτασης της κυριότητας και στα συστατικά του εδάφους. Συνεπώς, κατά τον ως άνω κανόνα, κυριότητα επί οικοπέδου θα σήμαινε αυτομάτως και κυριότητα επί του συνόλου των περισσότερων ή/και πολυώροφων επί αυτού οικοδομών από ένα πρόσωπο ή περισσότερα εξ αδιαιρέτου.
Πράγματι, τόσο το εμπράγματο, όσο και το κληρονομικό δίκαιο, οι κατεξοχήν δηλαδή τομείς του δικαίου που ρυθμίζουν την ιδιοκτησία, αποτελούν τους πιο δύσκαμπτους και δύσκολα μεταρρυθμιζόμενους κλάδους, με πολλούς από τους κανόνες τους να έχουν παραμείνει αναλλοίωτοι από την εποχή της σύστασης του ελληνικού κράτους! Ως εκ τούτου, γίνεται φανερό ότι η συσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, ενώ στην πράξη αποτελεί κάτι πολύ καθημερινό και συνηθισμένο, στο χώρο του δικαίου συνιστά μια καινοτομία, που ήρθε να καλύψει τις ανάγκες του σύγχρονου τρόπου ζωής και τις στεγαστικές ανάγκες που προέκυψαν από την συγκέντρωση των ανθρώπων σε μεγάλα αστικά κέντρα.
Ωστόσο, σύμφωνα με το άρθρο 1002 ΑΚ: «Κυριότητα χωριστή σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου μπορεί να συσταθεί μόνο με δικαιοπραξία του κυρίου του όλου ακινήτου. Όροφοι θεωρούνται και τα υπόγεια καθώς και τα δωμάτια κάτω από τη στέγη». Η διάταξη αυτή, σε συνδυασμό με τις ως άνω διατάξεις, καθώς επίσης και το άρθρο 1117 ΑΚ και τον Ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» έδωσε τη δυνατότητα διαίρεσης του ιδιοκτησιακού καθεστώτος, δηλαδή της κυριότητας, και μάλιστα σε δύο μορφές, αφενός με τη πρόβλεψη της δυνατότητας απόκτησης χωριστής κυριότητας επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου (οριζόντιος ιδιοκτησία), αφετέρου δε επί αυτοτελούς οικοδομήματος ή περισσότερων οικοδομημάτων ανεγερμένων επί ενιαίου οικοπέδου (κάθετη ιδιοκτησία). Επομένως, η σύσταση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, η οποία αποτελεί σύνθετο εμπράγματο δικαίωμα, είναι δικαιοπραξία με αντικείμενο την αλλοίωση της έως τη χρονική εκείνη στιγμή κυριότητας με τη δημιουργία νέων αυτοτελών εμπράγματων δικαιωμάτων διάφορων της αρχικής συγκυριότητας .
Ειδικότερα, οριζόντια ιδιοκτησία είναι η ιδιαίτερη μορφή κυριότητας πάνω σε ένα ακίνητο, η οποία αποτελείται από τη χωριστή κυριότητα σε αυτοτελή όροφο οικοδομής, την αναγκαστική συγκυριότητα στο έδαφος, στο οποίο έχει αναγερθεί η οικοδομή και τη σύνθεση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων μεταξύ των συγκύριων –ιδιοκτητών των επιμέρους οριζόντιων ιδιοκτησιών. Για τη σύσταση, δε, οριζόντιας ιδιοκτησίας απαιτείται συμβολαιογραφικός τύπος και η υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης από όλους τους συνιδιοκτήτες του οικοπέδου, πάνω στο οποίο συστήνονται οι επί μέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες (κατοικίες). Στη συνέχεια, απαραίτητη είναι η μεταγραφή της σύστασης στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολογικό γραφείο.
Οι τρόποι σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας είναι οι εξής:
Α) Με μονομερή δικαιοπραξία εν ζωή του μοναδικού κύριου, ενώπιον συμβολαιογράφου, στην οποία περιγράφεται λεπτομερώς όλες τις οριζόντιες ιδιοκτησίες επί του ακινήτου του. Αυτό που ενδιαφέρει, δε, κυρίως είναι να προκύπτει με σαφήνεια η βούληση του κυρίου για σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Β) Με σύμβαση των συγκυρίων του ακινήτου είτε μεταξύ τους, είτε με τρίτο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτού του τρόπου σύστασης αποτελούν οι εργολαβικές συμβάσεις και η κατασκευή οικοδομών με το σύθστημα της αντιπαροχής, με αντάλλαγμα την απόκτηση ορισμένων οριζόντιων ιδιοκτησιών (κατοικιών) επ’ αυτών.
Γ) Με δωρεά αιτία θανάτου, η οποία περιβάλλεται συμβολαιογραφικού τύπου. Παράλληλα απαιτείται και μεταγραφή της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας στο ακίνητο, καθώς και της δωρέας αιτία θανάτου.
Δ) Με δικαστική απόφαση σε δίκη διανομής κοινού οικοπέδου κατ’ άρθρο 480Α ΚπολΔ, σύμφωνα με το οποίο: «1. Κάθε συγκύριος οικοπέδου στο οποίο υπάρχει οικοδομή ή χωριστές οικοδομές, έχει το δικαίωμα να ζητήσει την αυτούσια διανομή του οικοπέδου με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ ορόφους ή μέρη ορόφων ή με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου, στα οποία έχουν ανεγερθεί οι χωριστές οικοδομές με την επιφύλαξη των πολεοδομικών διατάξεων. Το δικαστήριο αποφασίζει τη διανομή με τον τρόπο αυτόν, αν είναι εφικτή και δεν αντιβαίνει στο συμφέρον των λοιπών συγκυρίων. Η απόφαση που διατάζει τη διανομή κατά τον τρόπο αυτόν προσδιορίζει τα χωριστά μέρη της οικοδομής που αναλογούν στις μερίδες των συγκυρίων και τα επιδικάζει σ' αυτούς. Αν με τη διανομή αυτή περιέρχονται σε κάποιον συγκύριο περισσότερες αυτοτελείς ιδιοκτησίες, η απόφαση καθορίζει το ποσοστά της συγκυριότητας που αναλογεί σε καθεμιά από τις ιδιοκτησίες αυτές. 2. Αν πρόκειται για οικόπεδο ακάλυπτο και οικοδομήσιμο και η αυτούσια διαίρεση του είναι ανέφικτη ή ασύμφορη, το δικαστήριο μπορεί να αποφασίσει την αυτούσια διανομή του με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου στα οποία θα είναι δυνατή η ανέγερση χωριστών, οικοδομημάτων, με την επιφύλαξη των πολεοδομικών διατάξεων. Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου εφαρμόζονται αναλόγως. 3. Η παράγραφος 3 του προηγούμενου άρθρου εφαρμόζεται αναλόγως και στην περίπτωση της διανομής με σύσταση χωριστών ιδιοκτησιών». Εν συνεχεία, απαιτείται μεταγραφή της τελεσίδικης δικαστικης απόφασης που διατάζει την αυτούσια διανομή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολογικό γραφείο.
Ε) Με δικαστική απόφαση κατά το σύστημα της αντιπαροχής, μετά από συμφωνία της πλειοψηφίας του 65/100 των συγκυρίων του οικοπέδου, οι οποίοι υποβάλλουν στο δικαστήριο αίτημα, τα σχέδια των συμβάσεων και υπογράφουν τις απαραίτητες για τη σύσταση της οριζόντας ιδιοκτησίας συμβάσεις, οι οποίες δεσμεύουν και τους λοιπούς συγκυρίους. Ακολουθεί μεταγραφή των οικείων συστατικών πράξεων.
ΣΤ) Με χρησικτησία, τακτική ή έκτακτη. Η δυνατότητα σύστασης οροφοκτησίας με χρησικτησία, ωστόσο, αποτελεί ένα αμφιλεγόμενο ζήτημα, για το οποίο έχουν διαμορφωθεί δύο αντίθετες απόψεις, τόσο στη νομολογία, όσο και στη θεωρία της χώρας μας.
*Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μια τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατό να παρασχεθεί μόνον από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.
