Από την 1η Απριλίου 2026 μεταβάλλεται ριζικά ο τρόπος καταβολής των μισθωμάτων στην Ελλάδα και ανατρέπεται οριστικά η μέχρι σήμερα καθιερωμένη πρακτική πληρωμής ενοικίων με μετρητά. Με το άρθρο 210 του νόμου 5222/2025 θεσπίζεται για πρώτη φορά η υποχρεωτική και αποκλειστική καταβολή των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού συστήματος για το σύνολο των μισθώσεων, ανεξαρτήτως αν πρόκειται για κατοικίες ή επαγγελματικούς χώρους. Η πληρωμή εκτός τραπεζικού λογαριασμού παύει να αναγνωρίζεται φορολογικά, ακόμη και αν το μίσθωμα δηλώνεται κανονικά στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, γεγονός που σηματοδοτεί την πλήρη μετάβαση της αγοράς μισθώσεων σε καθεστώς ψηφιακής ιχνηλασιμότητας και αυστηρού φορολογικού ελέγχου.
Η νέα ρύθμιση εφαρμόζεται τόσο στις νέες μισθώσεις όσο και σε κάθε ανανέωση ή παράταση υφιστάμενων μισθωτικών σχέσεων. Από την έναρξη ισχύος του νόμου, κάθε μίσθωση θα πρέπει να συνοδεύεται από ρητό όρο σύμφωνα με τον οποίο το μίσθωμα καταβάλλεται αποκλειστικά με κατάθεση ή μεταφορά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή, εντός των πρώτων ημερών κάθε μισθωτικού μήνα, και η εξόφλησή του αποδεικνύεται μόνο με το αντίστοιχο τραπεζικό παραστατικό. Η ύπαρξη της λεγόμενης «ρήτρας τραπεζικής πληρωμής» είναι απολύτως αναγκαία, καθώς η άρνηση ή η καθυστέρηση του μισθωτή να καταβάλει το μίσθωμα μέσω τραπεζικού συστήματος λογίζεται πλέον νομικά ως μη καταβολή μισθώματος και παρέχει στον εκμισθωτή το δικαίωμα να κινηθεί με κάθε νόμιμο μέσο για την απόδοση του μισθίου.
Ιδιαίτερη σημασία δίνει ο νόμος στην ταυτοποίηση του πραγματικού δικαιούχου του μισθώματος. Ο τραπεζικός λογαριασμός στον οποίο καταβάλλεται το ενοίκιο πρέπει να είναι στο όνομα του ιδιοκτήτη και να έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω ειδικής ηλεκτρονικής διαδικασίας. Πληρωμές σε λογαριασμούς τρίτων προσώπων, όπως συγγενών, πληρεξουσίων, δικηγόρων ή εταιρειών διαχείρισης, δεν αναγνωρίζονται πλέον, καθώς δεν διασφαλίζεται η επαρκής ταυτοποίηση του εκμισθωτή. Σε περίπτωση κοινού λογαριασμού, συνιστάται ο ιδιοκτήτης να εμφανίζεται πρώτος μεταξύ των συνδικαιούχων, ενώ σε μισθώσεις με περισσότερους συνεκμισθωτές κάθε ιδιοκτήτης οφείλει να δηλώνει τον δικό του τραπεζικό λογαριασμό ώστε να πιστώνεται το αναλογούν μέρος του μισθώματος.
Η μη συμμόρφωση με τη νέα υποχρέωση επιφέρει σοβαρές φορολογικές συνέπειες τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές. Οι εκμισθωτές που συνεχίζουν να εισπράττουν ενοίκια εκτός τραπεζικού συστήματος χάνουν αυτομάτως την προβλεπόμενη έκπτωση πέντε τοις εκατό (5%) στο εισόδημα από μισθώματα και φορολογούνται για το σύνολο του δηλωθέντος ποσού. Αντίστοιχα, οι ενοικιαστές που δεν καταβάλλουν το μίσθωμα μέσω τράπεζας αποκλείονται από κάθε μορφή κρατικής ενίσχυσης που σχετίζεται με τη στέγη, όπως το στεγαστικό επίδομα και το νέο ετήσιο βοήθημα ενοικίου, ανεξάρτητα από το αν πληρούν τα λοιπά εισοδηματικά ή κοινωνικά κριτήρια. Για τις επιχειρήσεις, η τραπεζική πληρωμή του επαγγελματικού ενοικίου καθίσταται αναγκαία προϋπόθεση για την έκπτωση της σχετικής δαπάνης από τα ακαθάριστα έσοδα, με αποτέλεσμα η μη τήρηση της διαδικασίας να οδηγεί σε άμεση αύξηση της φορολογικής επιβάρυνσης.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στο ζήτημα του ακατάσχετου, καθώς τα εισοδήματα από μισθώματα δεν καλύπτονται από το όριο προστασίας που ισχύει για μισθούς και συντάξεις. Αυτό σημαίνει ότι τα ενοίκια που κατατίθενται σε τραπεζικό λογαριασμό μπορούν να κατασχεθούν από την ΑΑΔΕ σε περίπτωση ληξιπρόθεσμων οφειλών του ιδιοκτήτη προς το Δημόσιο, ακόμη και πριν ο τελευταίος προλάβει να τα αναλάβει, γεγονός που δημιουργεί νέες πρακτικές και οικονομικές προκλήσεις για τους εκμισθωτές.
Παρά τις επιφυλάξεις που έχουν διατυπωθεί, η κατεύθυνση του νομοθέτη είναι σαφής και μη αναστρέψιμη. Οι μισθώσεις εντάσσονται πλήρως στο πλαίσιο της ψηφιακής εποπτείας, με στόχο τον περιορισμό των αδήλωτων μισθωμάτων και της φοροδιαφυγής. Όσοι ιδιοκτήτες και ενοικιαστές κινηθούν έγκαιρα, επικαιροποιώντας τα μισθωτήρια, δηλώνοντας σωστά τους τραπεζικούς λογαριασμούς στην ΑΑΔΕ και τηρώντας με συνέπεια τις τραπεζικές πληρωμές, θα διασφαλίσουν όχι μόνο τη συμμόρφωσή τους με το νέο νομικό πλαίσιο, αλλά και μια πιο καθαρή, διαφανή και λιγότερο συγκρουσιακή μισθωτική σχέση στο μέλλον.
