Με το άρθρο 16 του Ν.5142/2024, εισάγεται μια σειρά ρυθμίσεων που αποσκοπούν στην απεμπλοκή ακινήτων των οποίων η μεταβίβαση ή η διόρθωση ήταν έως σήμερα ουσιαστικά αδύνατη, λόγω αποκλίσεων μεταξύ πραγματικής κατάστασης και τίτλων ή λόγω ύπαρξης πολεοδομικών παραβάσεων. Η διάταξη διαρθρώνεται σε δύο παραγράφους: η πρώτη αφορά τρεις περιπτώσεις μονομερούς διόρθωσης ή τροποποίησης, ενώ η δεύτερη τροποποιεί το άρθρο 82 του Ν.4495/2017 ως προς την ακυρότητα δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές.
- Μονομερής τροποποίηση οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών (παρ. 1 περ. α’)
Ο κύριος οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας αποκτά τη δυνατότητα να προβεί μονομερώς, με συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης, σε διόρθωση της επιφάνειας, του περιγράμματος και της χρήσης της ιδιοκτησίας του, καθώς και των παρακολουθημάτων ή των χώρων αποκλειστικής χρήσης της (π.χ. αποθήκη, θέση στάθμευσης), σε σχέση με όσα είχαν αποτυπωθεί ή περιγραφεί στην αρχική πράξη σύστασης. Η δυνατότητα αυτή τελεί υπό τρεις σωρευτικές προϋποθέσεις:
- η σημερινή πραγματική κατάσταση να έχει δημιουργηθεί από τον χρόνο κατασκευής της οικοδομής και να αποτυπώνεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53 Ν.4495/2017,
- να μη θίγονται τα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του γεωτεμαχίου, η κατανομή κοινοχρήστων δαπανών, καθώς και τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των λοιπών οριζόντιων ιδιοκτησιών του κτηρίου,
- να έχει καταβληθεί ο τυχόν οφειλόμενος από τη μεταβολή φόρος, και οι μεταβολές να υφίστανται νομίμως ή να έχουν υπαχθεί στις διατάξεις του Ν.4495/2017.
Ενδεικτικά, στο πεδίο εφαρμογής της ρύθμισης εμπίπτουν περιπτώσεις όπως εσφαλμένες εμβαδομετρήσεις, διαμερισματώσεις χώρων, ενσωμάτωση ή αλλαγή χρήσης ημιυπαίθριων χώρων και εξωστών καθώς και ενσωμάτωση ή αλλαγή χρήσης τμημάτων αποκλειστικής χρήσης που είχαν αποδοθεί σε συγκεκριμένη διηρημένη ιδιοκτησία κατά τη σύσταση.
- Ανοχή απόκλισης 2% στα οικόπεδα επί των οποίων έχουν συσταθεί ιδιοκτησίες (παρ. 1 περ. β’)
Στα οικόπεδα ή γήπεδα επί των οποίων έχουν συσταθεί οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες, αποκλίσεις εμβαδού έως 2% σε σχέση με τις μετρήσεις που αναγράφονται στις πράξεις σύστασης θεωρούνται πλέον αποδεκτές αυτοδικαίως, χωρίς να απαιτείται τροποποίηση ή διόρθωση της πράξης σύστασης και του τίτλου κτήσης προκειμένου για τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματων δικαιωμάτων. Η ίδια ανοχή 2% ισχύει και για τις αποκλίσεις των ίδιων των οριζόντιων ιδιοκτησιών, καθώς και των τμημάτων αποκλειστικής χρήσης καθέτων ιδιοκτησιών.
Πρακτικά, η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος διενεργείται με βάση την εμβαδομέτρηση που αναγράφεται στον τίτλο κτήσης, με απλή μνεία στην πράξη της νέας μέτρησης (βάσει τοπογραφικού, όπου απαιτείται, ή του Πιστοποιητικού Πληρότητας Κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας), ενώ οι φορολογικές υποχρεώσεις υπολογίζονται επί του μεγαλύτερου εμβαδού. Για την ενδεχόμενη ανάγκη διόρθωσης του ΕΝΦΙΑ λαμβάνονται υπόψη οι αποκλίσεις που προβλέπονται στο τελευταίο εδάφιο της περ. β) της παρ. 1 του άρθρου 60 ν. 5104/2024.
- Μεταφορά δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης (παρ. 1 περ. γ’)
Ο κύριος οριζόντιας ιδιοκτησίας μπορεί να μεταφέρει μονομερώς, με συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της σύστασης, το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ενός παρακολουθήματος (π.χ. αποθήκης ή θέσης στάθμευσης) σε άλλη δική του οριζόντια ιδιοκτησία εντός της ίδιας οικοδομής, εφόσον η τελευταία δεν διαθέτει ήδη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης ίδιου σκοπού.
- Θεραπεία ακυρότητας μεταβιβάσεων λόγω αυθαιρέτων (παρ. 2, τροποποίηση άρθρου 82 παρ. 1 περ. α’ Ν.4495/2017)
Η παρ.2 του άρθρου 16 προσθέτει τέσσερα νέα εδάφια (τρίτο έως έκτο) στην περ. α) της παρ.1 του άρθρου 82 Ν.4495/2017, η οποία διατηρεί τον κανόνα ότι απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο με αυθαίρετη κατασκευή, αυθαίρετη αλλαγή χρήσης ή πολεοδομική παράβαση των περ. β, γ, δ της παρ.3 του άρθρου 81, με την απαγόρευση να καλύπτει και ακίνητα που εισφέρονται σε εταιρεία.
Με τα νέα εδάφια, η ακυρότητα μεταβιβάσεων και συστάσεων εμπράγματων δικαιωμάτων που έλαβαν χώρα πριν από την 01.05.2024 αίρεται εκ των υστέρων, εφόσον οι προϋφιστάμενες αυθαιρεσίες ή πολεοδομικές παραβάσεις υπαχθούν μεταγενέστερα στις διατάξεις του Ν.4495/2017 (όπου αυτό επιτρέπεται) και συνταχθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας του άρθρου 53. Αν η αρχική συμβολαιογραφική πράξη χρήζει διόρθωσης ως προς τα στοιχεία του ακινήτου, τη διόρθωση αυτή μπορεί να την πραγματοποιήσει μονομερώς ο τελευταίος αποκτών το εμπράγματο δικαίωμα, ενεργώντας για λογαριασμό του και για λογαριασμό του μεταβιβάζοντος, βάσει τεκμηρίου αντιπροσωπευτικής ενέργειας κατά τα άρθρα 235, 223 και 726 ΑΚ (π.δ. 456/1984). Στη διορθωτική πράξη προσαρτώνται αποκλειστικά: το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του τελευταίου αποκτώντος, το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου ή Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας (παρ. 3 άρθρου 53 Ν.4495/2017), η βεβαίωση υπαγωγής, το σχεδιάγραμμα κάτοψης και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος. Τυχόν απαιτούμενη δήλωση φόρου υποβάλλεται επίσης μονομερώς.
*Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μια τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατό να παρασχεθεί μόνον από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.
