Σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 1276, 1277, 1278, 1281, 1291, 1292 και 1297 ΑΚ, η προσημείωση υποθήκης συνιστά εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης υπό αναβλητική αίρεση, η οποία πληρούται με την τελεσίδικη επιδίκαση της ασφαλιζόμενης απαίτησης, με αναδρομικά αποτελέσματα από τον χρόνο εγγραφής της προσημείωσης. Μετά την πλήρωση των προβλεπόμενων από τον νόμο προϋποθέσεων και την τροπή της σε υποθήκη, η προσημείωση παρέχει στον δικαιούχο εμπράγματη ασφάλεια επί του βεβαρημένου ακινήτου, αντίστοιχη προς εκείνη του ενυπόθηκου δανειστή.
Βασική προϋπόθεση για την έγκυρη σύσταση της εμπράγματης ασφάλειας αποτελεί ο σαφής προσδιορισμός του ακινήτου επί του οποίου αυτή εγγράφεται. Η αρχή της ειδικότητας, η οποία αποτυπώνεται, μεταξύ άλλων, στις διατάξεις των άρθρων 1264 εδ. τελ., 1266, 1269, 1306 αρ. 5 και 1329 αρ. 1 ΑΚ, επιβάλλει τον προσδιορισμό τόσο της ασφαλιζόμενης απαίτησης όσο και του ακινήτου που αποτελεί αντικείμενο της προσημείωσης.
Ειδικότερα, η περιγραφή του ακινήτου πρέπει να είναι τέτοια ώστε να μην καταλείπεται αμφιβολία ως προς την ταυτότητά του. Για τον σκοπό αυτό, λαμβάνονται υπόψη τα στοιχεία που επιτρέπουν την εξατομίκευσή του, όπως το είδος, η θέση, τα όρια και η έκτασή του, καθώς και, όπου απαιτείται, το ποσοστό εξ αδιαιρέτου ή τα στοιχεία της αυτοτελούς ιδιοκτησίας.
Εφόσον ο προσδιορισμός του βεβαρημένου ακινήτου είναι ελλιπής και από την καταχώριση της προσημείωσης προκύπτει αβεβαιότητα ως προς την ταυτότητα του ακινήτου που έχει βεβαρηθεί, η εγγραφή της είναι άκυρη. Λόγω δε της ακυρότητας αυτής, ο κύριος του ακινήτου, αλλά και κάθε τρίτος που έχει έννομο συμφέρον, μπορεί να ζητήσει την εξάλειψη της προσημείωσης (ΟλΑΠ 33/1992).
Δεν συνεπάγεται, πάντως, αδιακρίτως την ακυρότητα της εγγραφής η έλλειψη ή η εσφαλμένη μνεία οποιουδήποτε από τα στοιχεία εξατομίκευσης του ακινήτου. Ακυρότητα επέρχεται όταν, εξαιτίας της πλημμέλειας αυτής, δημιουργείται αβεβαιότητα ως προς την ταυτότητα του βεβαρημένου ακινήτου (ΑΠ 1181/2018). Κρίσιμο, επομένως, είναι όχι η τυπική πληρότητα κάθε επιμέρους περιγραφικού στοιχείου, αλλά η δυνατότητα ασφαλούς εξατομίκευσης του ακινήτου από το περιεχόμενο της εγγραφής.
Πέραν της αρχής της ειδικότητας, ιδιαίτερη σημασία για την έκταση της εμπράγματης ασφάλειας έχει η αρχή του αδιαιρέτου της υποθηκικής ευθύνης, η οποία κατοχυρώνεται στο άρθρο 1281 ΑΚ. Κατά την αρχή αυτή, το εμπράγματο δικαίωμα καταλαμβάνει ολόκληρο το βεβαρημένο πράγμα και ασφαλίζει ολόκληρη την απαίτηση για την οποία συστάθηκε.
Συνεπώς, όταν υποθήκη ή προσημείωση έχει εγγραφεί σε περισσότερα ακίνητα προς εξασφάλιση μίας συγκεκριμένης απαίτησης, καθένα από τα ακίνητα παραμένει υπέγγυο για το σύνολο της απαίτησης μέχρι την ολοσχερή εξόφλησή της. Η μερική εξόφληση της απαίτησης δεν συνεπάγεται, επομένως, αυτομάτως την αντίστοιχη μερική απελευθέρωση ενός από τα βεβαρημένα ακίνητα (ΑΠ 1330/2006, ΑΠ 681/2003).
Η αρχή του αδιαιρέτου αποκτά ιδιαίτερη πρακτική σημασία στην περίπτωση μεταγενέστερης μεταβολής της νομικής μορφής του ακινήτου. Εάν, κατά τον χρόνο εγγραφής της υποθήκης ή της προσημείωσης, το ακίνητο αποτελούσε ενιαίο οικόπεδο και στη συνέχεια ανεγέρθηκε οικοδομή, η οποία υπήχθη στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας του ν. 3741/1929, η υποθήκη καταλαμβάνει, κατ’ αρχήν, τις αυτοτελείς ιδιοκτησίες που προήλθαν από το αρχικώς βεβαρημένο ακίνητο, εκτός εάν έχει συμφωνηθεί συμβατικός περιορισμός της εμπράγματης ασφάλειας.
Κατά συνέπεια, η μεταγενέστερη διαίρεση ή κατάτμηση του ακινήτου, καθώς και η υπαγωγή του σε καθεστώς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, δεν αναιρεί, κατ’ αρχήν, την υφιστάμενη εμπράγματη ασφάλεια. Προϋπόθεση είναι να εξακολουθεί να είναι δυνατός ο σαφής προσδιορισμός της ταυτότητας του αρχικώς βεβαρημένου ακινήτου και η αντιστοίχισή του με τις αυτοτελείς ιδιοκτησίες που δημιουργήθηκαν μεταγενεστέρως.
Η ίδια αρχή εφαρμόζεται και στην περίπτωση κατά την οποία η υποθήκη ή η προσημείωση είχε ως αντικείμενο ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου. Και στην περίπτωση αυτή, η εμπράγματη ασφάλεια εκτείνεται στις διακεκριμένες ιδιοκτησίες που προκύπτουν από την οικοδομή, κατά το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας που αντιστοιχούσε στο αρχικό δικαίωμα επί του οικοπέδου.
Η μεταβολή, επομένως, της νομικής μορφής του ακινήτου δεν συνεπάγεται, από μόνη της, την απώλεια ή την εξάλειψη της εμπράγματης ασφάλειας. Το κρίσιμο ζήτημα παραμένει η δυνατότητα εξατομίκευσης και διαπίστωσης της συνέχειας μεταξύ του αρχικώς βεβαρημένου ακινήτου και των αυτοτελών ιδιοκτησιών που δημιουργήθηκαν μεταγενεστέρως. Εφόσον η συνέχεια αυτή μπορεί να διαπιστωθεί με σαφήνεια, η μεταγενέστερη κατάτμηση ή μεταβολή του νομικού καθεστώτος του ακινήτου δεν επηρεάζει, κατ’ αρχήν, την έκταση της εμπράγματης ασφάλειας.
Υπό την έννοια αυτή, η αρχή της ειδικότητας και η αρχή του αδιαιρέτου της υποθηκικής ευθύνης λειτουργούν συμπληρωματικά: η πρώτη διασφαλίζει την ασφαλή εξατομίκευση του αντικειμένου της εμπράγματης ασφάλειας, ενώ η δεύτερη καθορίζει την έκταση της ευθύνης του βεβαρημένου ακινήτου έναντι της ασφαλιζόμενης απαίτησης. Η μεταγενέστερη μεταβολή της νομικής μορφής του ακινήτου δεν διαρρηγνύει τη σχέση αυτή, εφόσον παραμένει σαφής η ταυτότητα και η νομική συνέχεια του αρχικώς βεβαρημένου ακινήτου.
*Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μια τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατό να παρασχεθεί μόνον από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.
