Με την τροποποίηση που επέφερε το άρθρο 64 του Ν. 5100/2024 (Άδεια διαμονής που συνδέεται με επενδύσεις σε ακίνητη περιουσία – Αντικατάσταση του άρθρου 100 και της παραγράφου 49 του άρθρου 176 του ν. 5038/2023), τροποποιούνται οι διατάξεις που αφορούν τα όρια επένδυσης σε ακίνητη περιουσία και τη χορήγηση άδειας διαμονής επενδυτή (Golden Visa).
Σκοπός της τροποποίησης αυτής είναι η ρύθμιση των προϋποθέσεων για απόκτηση άδειας διαμονής επενδυτή σε ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, η διασφάλιση επενδύσεων υψηλής αξίας, η προστασία της αγοράς ακινήτων και η προώθηση της διαθεσιμότητας ακινήτων για ημεδαπούς πολίτες.
- Χορήγηση Άδειας Διαμονής Επενδυτή
Η άδεια διαμονής χορηγείται για πέντε (5) έτη με δυνατότητα ανανέωσης, σε πολίτη τρίτης χώρας που πληροί μία ή περισσότερες από τις ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Ο ενδιαφερόμενος εισέρχεται ή διαμένει νόμιμα στην Ελλάδα, ανεξαρτήτως των περιορισμών του τίτλου διαμονής που κατέχει.
- Ο ενδιαφερόμενος κατέχει πλήρη κυριότητα και νομή ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, αξίας κτήσης τουλάχιστον ίσης με την προβλεπόμενη στην παράγραφο 2 του άρθρου 64. Σε περίπτωση εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας, το δικαίωμα διαμονής παρέχεται μόνο εφόσον:
- Οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή συμβίοι με σύμφωνο συμβίωσης, ή
- Το ποσοστό του μεριδίου κάθε συνιδιοκτήτη καλύπτει την ελάχιστη αξία που ορίζεται στην παράγραφο 2 του άρθρου 64.
- Ο ενδιαφερόμενος κατέχει ακίνητη περιουσία μέσω νομικού προσώπου, με έδρα στην Ελλάδα ή σε άλλο κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης, του οποίου κατέχει εξ ολοκλήρου τις μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια. Η αξία κτήσης του ακινήτου πρέπει να είναι τουλάχιστον ίση με την προβλεπόμενη στην παράγραφο 2 του άρθρου 64.
- Ο ενδιαφερόμενος έχει συνάψει μακροχρόνια σύμβαση ή σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, αξίας τουλάχιστον ίσης με την προβλεπόμενη στην παράγραφο 2.
- Ο ενδιαφερόμενος είναι ενήλικος και απέκτησε ακίνητη περιουσία ως κληρονόμος ή μέσω γονικής παροχής, με αντικειμενική αξία τουλάχιστον ίση με την προβλεπόμενη στην παράγραφο 2 του άρθρου 64.
- Ελάχιστο ποσό επένδυσης
Το ελάχιστο ποσό επένδυσης σε ακίνητη περιουσία ορίζεται ως εξής:
- Για ακίνητα στην Περιφέρεια Αττικής, Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας, Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας, Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου και σε νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων, η ελάχιστη αξία κτήσης ορίζεται σε οκτακόσιες χιλιάδες ευρώ (€800.000) και άνω.
- Για ακίνητα στην υπόλοιπη Ελλάδα, η ελάχιστη αξία κτήσης ανέρχεται σε τετρακόσιες χιλιάδες ευρώ (€400.000) και άνω.
- Η επένδυση αφορά αποκλειστικά ένα ακίνητο, με ελάχιστη επιφάνεια 120 τ.μ., όπως ορίζεται στον νόμο.
- Εξαιρέσεις ελάχιστου ποσού επένδυσης
Το άρθρο 64 του Ν. 5100/2024 προβλέπει εξαιρέσεις στο ελάχιστο ποσό επένδυσης στις ακόλουθες περιπτώσεις:
- Ακίνητα που επιτρέπεται αλλαγή χρήσης σε κατοικία ή βιομηχανικά ακίνητα ή τμήματα αυτών που δεν έχουν λειτουργήσει ως βιομηχανία τα τελευταία πέντε (5) έτη. Στις περιπτώσεις αυτές, η ελάχιστη αξία κτήσης ορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες ευρώ (€250.000). Η επένδυση αφορά αποκλειστικά ένα ακίνητο και η αλλαγή χρήσης πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πριν την υποβολή της αίτησης για χορήγηση άδειας διαμονής επενδυτή.
- Διατηρητέα κτίρια ή τμήματα αυτών προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή. Η ελάχιστη αξία κτήσης ορίζεται σε €250.000 και η επένδυση αφορά αποκλειστικά ένα ακίνητο, με την αποκατάσταση ή ανακατασκευή να έχει ολοκληρωθεί πριν την υποβολή της αίτησης.
Οι ανωτέρω εξαιρέσεις ισχύουν για ολόκληρη την ελληνική επικράτεια.
- Περιορισμοί εκμετάλλευσης επενδύσεων
Σύμφωνα με την παράγραφο 7Α του άρθρου 64:
- Τα ακίνητα που αποκτώνται κατά πλήρη κυριότητα και νομή για την αρχική χορήγηση ή ανανέωση άδειας διαμονής επενδυτή απαγορεύεται να εκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, καθώς και να υπεκμισθώνονται.
- Τα ακίνητα που αποκτώνται σύμφωνα με την περ. γ) της παρ. 2 του άρθρου 64 δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιούνται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης.
Με την ως άνω διάταξη θεσπίζεται περιορισμός ως προς τον επιτρεπόμενο τρόπο αξιοποίησης των πραγματοποιούμενων επενδύσεων, μέσω της ρητής απαγόρευσης αφενός της βραχυχρόνιας εκμίσθωσης στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού (Airbnb ή συναφείς μορφές εκμετάλλευσης) και αφετέρου της υπεκμίσθωσης. Η εν λόγω απαγόρευση αποσκοπεί στον ουσιαστικό περιορισμό της διάθεσης ακινήτων μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, με σκοπό την ενίσχυση της προσφοράς ακινήτων προς μακροχρόνια μίσθωση και τη συνεπακόλουθη συγκράτηση ή μείωση των μισθωτικών τιμών για τους ενδιαφερόμενους μισθωτές.
