Βασικό στοιχείο της σύμβασης μίσθωσης είναι η συμφωνία των συμβαλλομένων για την παραχώρηση του πράγματος από τον εκμισθωτή στον μισθωτή για τη συμφωνημένη χρήση, με αντάλλαγμα το προσδιορισμένο ή προσδιορίσιμο μίσθωμα. Η μίσθωση πράγματος μπορεί να δημιουργηθεί ή να παραταθεί και από τον νόμο (επίταξη, ενοικιοστάσιο) ή από δικαστική απόφαση (790, 1160 ΑΚ). Για το ορισμένο της αγωγής απόδοσης μισθίου θα πρέπει να αναφέρεται αν ο παραγωγικός λόγος της ενοχής ήταν σύμβαση ή δικαστική απόφαση. Εάν η έννομη σχέση της μίσθωσης πράγματος θεμελιώνεται στην κατ’ άρθρο 790 ΑΚ (διαπλαστική) δικαστική απόφαση, η αγωγή θα είναι απορριπτέα όταν δεν αναφέρεται απόδοση μισθίου, αν οι διάδικοι είναι κοινωνοί του κοινού ακινήτου, αν αδυνατούν να καθορίσουν με κοινή συμφωνία ή με πλειοψηφία τον τρόπο διοίκησης και χρησιμοποίησης αυτού και ποιος είναι κατά την κρίση του ενάγοντος ο πλέον πρόσφορος και συμφέρων στους κοινωνούς τρόπος διοίκησής του.
Η διάταξη του άρθρου 574 του ΑΚ ορίζει ότι με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Βασικό δηλαδή στοιχείο της σύμβασης μίσθωσης είναι η συμφωνία των συμβαλλομένων σχετικά με την παραχώρηση του πράγματος από τον εκμισθωτή στο μισθωτή, ώστε να ασκεί ο τελευταίος τη συμφωνημένη χρήση για ορισμένο ή αόριστο χρόνο, με αντάλλαγμα το προσδιορισμένο ή προσδιορίσιμο μίσθωμα. Έτσι ενώ η μίσθωση πράγματος είναι δυνατό να δημιουργηθεί ή να παραταθεί από το νόμο (επίταξη, ενοικιοστάσιο) ή από δικαστική απόφαση (άρθρα 790, 1160 ΑΚ), βασική αρχή παραμένει η σύστασή της με σύμβαση (Ραψομανίκης σε ΕρμΑΚ Γεωργιάδη - Σταθόπουλου, σχόλια υπό άρθρο 574, αρ. 20, σελ. 284).
Κατ’ εξαίρεση της ως άνω αρχής συνεκμίσθωση μπορεί να δημιουργηθεί και με (διαπλαστική) δικαστική απόφαση, αν το δικαστήριο αναθέσει τη χρήση του κοινού πράγματος σε έναν από τους συγκυρίους με αντάλλαγμα την καταβολή ορισμένου ποσού στους υπόλοιπους (άρθρο 790 ΑΚ, Ραψομανίκης σε ΕρμΑΚ Γεωργιάδη - Σταθόπουλου, σχόλια υπό άρθρο 574, αρ. 9, σελ. 282, ΕιρΘεσ 1429/63 Αρμ 18, 378). Επομένως στην αγωγή αποδόσεως μισθίου θα πρέπει να αναφέρεται πώς δημιουργήθηκε η έννομη σχέση της μίσθωσης πράγματος, ήτοι αν παραγωγικός λόγος της ενοχής ήταν η σύμβαση (χρόνος συνάψεως, συμβαλλόμενα μέρη, ειδικότερο περιεχόμενο της σύμβασης) ή κατ’ εξαίρεση η (διαπλαστική) δικαστική απόφαση. Άρα εάν στην αγωγή με την οποία καταγγέλλεται μίσθωση ορισμένου ή αόριστου χρόνου δεν αναφέρονται τα παραπάνω στοιχεία, αυτή είναι ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης και απορριπτέα ως αόριστη.
Περαιτέρω η διάταξη του άρθρου 790 του ΑΚ ορίζει ότι αν η διοίκηση και η χρησιμοποίηση του κοινού πράγματος δεν καθορίστηκε με κοινή συμφωνία ή με πλειοψηφία, καθένας από τους κοινωνούς έχει δικαίωμα να ζητήσει να την κανονίσει το δικαστήριο με τον τρόπο που είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρει περισσότερο σε όλους τους κοινωνούς. Αν υπάρχει ανάγκη, το δικαστήριο μπορεί να διορίσει διαχειριστή. Στην αγωγή κανονισμού από το δικαστήριο του τρόπου διοίκησης και χρησιμοποίησης του κοινού αντικειμένου που είναι ο πιο πρόσφορος και συμφέρει περισσότερο σε όλους τους κοινωνούς, πρέπει να αναφέρονται: α) η ύπαρξη κοινωνίας μεταξύ των διαδίκων, β) η έλλειψη απόφασης της παμψηφίας ή της πλειοψηφίας που υπολογίζεται με βάση το μέγεθος των μερίδων των κοινωνών, γ) ο ισχυρισμός του ενάγοντος ότι διατελεί στη νομή του κοινού πράγματος και δ) υπόδειξη από τον ενάγοντα του πλέον πρόσφορου και συμφέροντος κατά την κρίση του τρόπου διοίκησης και διαχείρισης του κοινού, διαφορετικά η αγωγή απορρίπτεται ως αόριστη (Σκούρας σε ΕρμΑΚ Γεωργιάδη - Σταθόπουλου, σχόλια υπό άρθρο 790, αρ. 14, σελ. 176, Τζίφρας, ΕΕΝ 41,425).
*Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μια τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατό να παρασχεθεί μόνον από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.
