Η μίσθωση ακινήτου αποτελεί μία από τις συχνότερες συμβατικές σχέσεις της καθημερινότητας, η οποία ωστόσο συχνά αναδεικνύει σύνθετα ζητήματα ως προς το πραγματικό περιεχόμενο της συμφωνίας μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι περιπτώσεις εκείνες όπου το ποσό που αναγράφεται στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης δεν ανταποκρίνεται στο πραγματικά συμφωνηθέν μίσθωμα. Με αφορμή την υπ’ αριθ. 371/2026 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηρακλείου, εξετάζονται τα όρια μεταξύ της τυπικής αποτύπωσης της μισθωτικής σχέσης και της πραγματικής βούλησης των συμβαλλομένων.
Στην υπό κρίση υπόθεση, η εκμισθώτρια άσκησε αγωγή απόδοσης μισθίου και καταβολής οφειλόμενων μισθωμάτων, επικαλούμενη, μεταξύ άλλων, ότι το πραγματικό συμφωνηθέν μίσθωμα ανερχόταν σε 600 ευρώ, ενώ στο έγγραφο της μίσθωσης είχε αναγραφεί ποσό 150 ευρώ. Παράλληλα, προέβαλε ότι η μισθώτρια κατέβαλλε μόνο το αναγραφόμενο ποσό, αρνούμενη την καταβολή του υπολοίπου, ενώ προέβαινε και σε συμπεριφορές που συνιστούσαν, κατά τους ισχυρισμούς της, κακή χρήση του μισθίου.
Το Δικαστήριο κλήθηκε, επομένως, να αντιμετωπίσει ένα ιδιαίτερα πρακτικό ζήτημα: εάν το ποσό που αναγράφεται στο μισθωτήριο και στις σχετικές δηλώσεις προς τις δημόσιες αρχές δεσμεύει αποκλειστικά τα μέρη ή εάν είναι δυνατή η απόδειξη διαφορετικής, πραγματικής συμφωνίας. Η απόφαση υιοθετεί τη δεύτερη προσέγγιση, κρίνοντας ότι κρίσιμο είναι το αληθές περιεχόμενο της συμφωνίας των συμβαλλομένων και όχι αποκλειστικά η τυπική αναγραφή ενός ποσού στο ιδιωτικό συμφωνητικό.
Η κρίση αυτή έχει ιδιαίτερη σημασία για τις μισθωτικές διαφορές, καθώς επιβεβαιώνει ότι η δικαστική αξιολόγηση δεν περιορίζεται σε ένα μόνο έγγραφο, αλλά μπορεί να συνεκτιμήσει το σύνολο των αποδεικτικών στοιχείων και των πραγματικών περιστατικών. Στην προκειμένη περίπτωση, το Δικαστήριο συνεκτίμησε τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, την περιοχή στην οποία βρισκόταν, την έκταση και την κατάστασή του, καταλήγοντας ότι το ποσό των 150 ευρώ δεν ανταποκρινόταν στη μισθωτική του αξία.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η αντιμετώπιση της κακής χρήσης του μισθίου. Σύμφωνα με τη δικαστική κρίση, η υποχρέωση του μισθωτή δεν εξαντλείται στην εμπρόθεσμη καταβολή του μισθώματος, αλλά περιλαμβάνει και την υποχρέωση επιμελούς χρήσης του ακινήτου, σύμφωνα με τη σύμβαση και με τρόπο που δεν προσβάλλει τα δικαιώματα του εκμισθωτή ή των λοιπών ενοίκων.
Στην εξεταζόμενη περίπτωση, το Δικαστήριο έκρινε ότι η διατήρηση μεγαλύτερου αριθμού ζώων από τον αρχικά γνωστοποιηθέντα, η πρόκληση οχλήσεων, καθώς και προβλήματα καθαριότητας και συντήρησης του χώρου, μπορούσαν να αξιολογηθούν ως στοιχεία που υπερέβαιναν τα όρια της συμφωνημένης χρήσης. Η κρίση αυτή δεν στηρίχθηκε απλώς στην ύπαρξη ζώων συντροφιάς, αλλά στον τρόπο με τον οποίο αυτά εντάχθηκαν στη χρήση του ακινήτου και στις συγκεκριμένες συνέπειες που προκάλεσαν.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η απόφαση αναδεικνύει τη σημασία της προηγούμενης διαμαρτυρίας του εκμισθωτή πριν από την καταγγελία της μίσθωσης λόγω κακής χρήσης. Η καταγγελία δεν μπορεί να στηρίζεται σε οποιαδήποτε μικρή ή ασήμαντη παράβαση, αλλά απαιτεί συμπεριφορά ουσιώδης, η οποία εξακολουθεί παρά την επισήμανση και την πρόσκληση του εκμισθωτή προς συμμόρφωση.
Παράλληλα, η απόφαση υπενθυμίζει ότι η μισθωτική σχέση διέπεται πρωτίστως από την πραγματική συμφωνία των μερών. Η αναγραφή ενός διαφορετικού ποσού σε ένα έγγραφο δεν αποκλείει τη δυνατότητα απόδειξης διαφορετικής συμφωνίας, όταν αυτή προκύπτει από τα πραγματικά περιστατικά και τα διαθέσιμα αποδεικτικά μέσα.
Η ΜΠρΗρ 371/2026 παρουσιάζει, συνεπώς, ιδιαίτερο πρακτικό ενδιαφέρον, καθώς αναδεικνύει δύο βασικές αρχές του μισθωτικού δικαίου: αφενός ότι η ουσία της συμβατικής σχέσης υπερισχύει της τυπικής εμφάνισής της και αφετέρου ότι ο μισθωτής οφείλει να χρησιμοποιεί το μίσθιο με τρόπο σύμφωνο με τη σύμβαση, την καλή πίστη και την επιμέλεια που απαιτεί η φύση της μισθωτικής σχέσης.
Η ορθή αποτύπωση των όρων της μίσθωσης, η σαφής συμφωνία ως προς το ύψος του μισθώματος και η τήρηση των υποχρεώσεων κάθε πλευράς αποτελούν κρίσιμα στοιχεία για την αποφυγή μεταγενέστερων διαφορών και για τη διατήρηση της αναγκαίας ισορροπίας μεταξύ των δικαιωμάτων εκμισθωτή και μισθωτή.
*Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μια τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατό να παρασχεθεί μόνον από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.
