Με τον Ν.5221/2025 (ΦΕΚ A 133 - 28.07.2025) επήλθαν σημαντικές τροποποιήσεις στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου. Η εισαγωγή των μεταρρυθμίσεων που αναλύονται κατωτέρω υπαγορεύεται από την ανάγκη μείωσης του φόρτου δικαστηριακής ύλης, με σκοπό την ταχύτερη και αποτελεσματικότερη απονομή της δικαιοσύνης.
- Προϊσχύσαν δίκαιο
Σύμφωνα με το παλαιό άρθρο 637 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας «Κατά τις διατάξεις των άρθρων 638 έως 645, στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, και εφόσον έχει επιδοθεί έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης…». Κατά το προϊσχύσαν καθεστώς, ο εκμισθωτής είχε δικαίωμα να αιτηθεί την έκδοση διαταγής προς απόδοση του ακίνητου μισθίου μόνο σε περίπτωση υπερημερίας του μισθωτή ως προς το συμφωνηθέν μίσθωμα, υπό την πρόσθετη προϋπόθεση ότι η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνυόταν εγγράφως. Η σχετική αίτηση κατατιθέμενη στο κατά τόπον αρμόδιο Μονομελές Πρωτοδικείο, σύμφωνα με το άρθρο 29 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, εξεταζόταν και κρινόταν από δικαστή.
Αντιθέτως, σε περίπτωση λήξης της μίσθωσηε λόγω παρέλευσης του συμφωνημένου χρόνου, ο εκμισθωτής δεν διέθετε ταχεία διαδικαστική επιλογή, αλλά υποχρεούτο να προσφύγει στην άσκηση αγωγής απόδοσης του μισθίου, διαδικασία κατ’ εξοχήν χρονοβόρα. - Νέα δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης
Με το άρθρο 72 του Ν.5221/2025 προστέθηκε νέο εδάφιο στο άρθρο 637 του ΚΠολΔ, το οποίο ορίζει ότι διαταγή απόδοσης μισθίου μπορεί να εκδοθεί και στην περίπτωση της λήξης της μίσθωσης, είτε αυτή είναι ορισμένου χρόνου με ελάχιστη διάρκεια τα τρία (3) έτη, είτε έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της. Στο πλαίσιο αυτό, ο εκμισθωτής που δεν επιθυμεί τη συνέχιση της μισθωτικής σχέσης οφείλει να γνωστοποιήσει τη βούλησή του συντάσσοντας και να επιδίδοντας μέσω δικαστικού επιμελητή έγγραφη όχληση, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν τη λήξη της μίσθωσης, είτε, αν η μίσθωση έχει καταστεί αορίστου χρόνου, τουλάχιστον τρεις (3) μήνες πριν την επίδοση της διαταγής απόδοσης.
Σε αμφότερες τις περιπτώσεις, η αναγκαστική εκτέλεση δύναται να ξεκινήσει με την πάροδο δύο (2) μηνών από την επίδοση της επιταγής. - Αρμοδιότητα έκδοσης της διαταγής
Υπό το προϊσχύσαν καθεστώς, αρμόδιος για την εξέταση της αίτησης και την μετέπειτα έκδοση της διαταγής απόδοσης μισθίου ήταν δικαστής του Μονομελούς Πρωτοδικείου του τόπου όπου δωσιδικεί η διαφορά. Με τον Ν.5221/2025 επήλθε μετακύλιση της αρμοδιότητας από δικαστές σε δικηγόρους του οικείου Δικηγορικού Συλλόγου της περιφέρειας του Πρωτοδικείου. Περαιτέρω, με το άρθρο 64 παρ. 4 του ως άνω νόμου, με το οποίο προστίθεται τέταρτη παράγραφος στο άρθρο 626 ΚΠολΔ, ορίζεται ότι «με απόφαση του Υπουργού Δικαιοσύνης καθορίζονται οι προϋποθέσεις διορισμού των δικηγόρων του άρθρου 625, τα ειδικά προσόντα τους, ο τρόπος κατάθεσης των αιτήσεων, το ύψος της αποζημίωσης των δικηγόρων στις ως άνω περιπτώσεις, ο τρόπος, ο χρόνος και οι λοιποί όροι καταβολής της, καθώς και οι αναγκαίες εγγυήσεις για την αδιάβλητη επιλογή των δικηγόρων και κάθε άλλο ζήτημα σχετικό με την εφαρμογή του». Πρόκειται, λοιπόν, για μία απρόσωπη διαδικασία προς όφελος του μισθωτή, που δεν επιτρέπει την ιδιωτική ανάθεση της διαδικασίας σε δικηγόρο της επιλογής του εκμισθωτή.
Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση του νόμου, η νέα αυτή ρύθμιση αποσκοπεί στην αποφόρτιση των δικαστηρίων από υποθέσεις που μπορούν να διεκπεραιωθούν ταχύτερα από εξωδικαιοδοτικούς φορείς, όπως οι δικηγόροι. - Αποτίμηση των μεταρρυθμίσεων
Είναι αδιαμφισβήτητο το γεγονός ότι οι νέες ρυθμίσεις παρέχουν στον εκμισθωτή ένα πληρέστερο πλαίσιο νομικής προστασίας, καλύπτοντας πλέον όλες τις δυνατές περιπτώσεις έκδοσης διαταγής για την απόδοση του ακινήτου του και μάλιστα με ιδιαίτερα ταχεία διαδικασία, χωρίς την ανάγκη προσφυγής στη δικαστική οδό. Πάντως, δεν αποκλείεται και η άσκηση αγωγής απόδοσης του μισθίου, αφού όπως προκύπτει από τη γραμματική ερμηνεία του νέου άρθρου 637 ΚΠολΔ «μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου».
Από την άλλη πλευρά, για την προστασία του μισθωτή εξακολουθεί σε κάθε περίπτωση να υφίσταται δυνατότητα άσκησης ανακοπής κατά της διαταγής, κατ’ άρθρον 642 ΚΠολΔ, εντός δεκαπέντε (15) ημερών από την επίδοση της.
Όσον αφορά ειδικότερα την απόδοση του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης, ο μισθωτής έχει στη διάθεσή του περίπου έξι (6) μήνες από την εκκίνηση της διαδικασίας, δεδομένου ότι απαιτείται τρίμηνη έγγραφη όχληση, έκδοση και επίδοση της διαταγής και πάροδος διμήνου από την τελευταία ενέργεια για να ξεκινήσει η αναγκαστική εκτέλεση.
Σημειώνεται ότι οι ανωτέρω τροποποιήσεις εφαρμόζονται για αιτήσεις που κατατίθενται από την 1.1.2026 και εφεξής.
*Η πληροφόρηση που εμπεριέχεται στο παρόν άρθρο δεν συνιστά νομική συμβουλή. Μια τέτοια νομική συμβουλή είναι δυνατό να παρασχεθεί μόνον από αρμόδια/ιο δικηγόρο του συγκεκριμένου τμήματος του γραφείου μας που εξειδικεύεται στον ειδικό τομέα δικαίου, αφού προηγουμένως λάβει υπόψη του/της το σύνολο των δεδομένων που θα εκτεθούν και θα μελετηθούν για την υπόθεσή σας.