Δικηγορικό Γραφείο
Εκμίσθωση κοινού πράγματος από περισσότερους εκμισθωτές και οι έννομες συνέπειες που παράγονται – Η συνεκμίσθωση και οι ιδιαιτερότητές της κατά το αστικό δίκαιο

Όταν το μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, ανήκει σε περισσότερους κατά συγκυριότητα (άρθρο 1113 του Α.Κ.), οι οποίοι το εκμισθώνουν σε άλλο, τρίτο πρόσωπο, υφίσταται η λεγόμενη συνεκμίσθωση. Στις περιπτώσεις συνεκμίσθωσης, μεταξύ των πλειόνων συνεκμισθωτών, η μίσθωση, σε σχέση με τη ρύθμιση των εσωτερικών σχέσεών τους, διέπεται από τις περί κοινωνίας διατάξεις των άρθρων 785 επ. του Α.Κ., καθώς η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου είναι αδιαίρετη, στο βαθμό που η υλική παράδοση του μισθωμένου πράγματος δεν είναι δεκτική μερισμού. Οι διατάξεις αυτές κάνουν διάκριση μεταξύ πράξεων διάθεσης (άρθρο 793 του Α.Κ.) και πράξεων διοίκησης και διαχείρισης (άρθρο 788 επ. του Α.Κ.), μεταξύ δε των πράξεων διαχείρισης, αναφορικά πάντοτε με τη μίσθωση, συγκαταλέγονται η σύναψη της μίσθωσης, η καταγγελία αυτής και η άσκηση της αγωγής για απόδοση του μισθίου.

Οι εν λόγω πράξεις διαχείρισης, για να είναι έγκυρες, θα πρέπει να πραγματοποιούνται είτε από κοινού από όλους τους συνεκμισθωτές – κοινωνούς (άρθρο 788 του Α.Κ.), είτε από αυτούς που διαθέτουν την πλειοψηφία των μερίδων, οι οποίες, σε περίπτωση αμφιβολίας είναι, ίσες, είτε από τον τυχόν διορισμένο διαχειριστή της κοινωνίας (άρθρο 790 του Α.Κ.), ενώ η απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών, ληφθείσα μέσα στα πλαίσια του άρθρου 789 του Α.Κ., δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις αυτών, αλλά ενέχει και εξουσία αντιπροσώπευσης και συνακόλουθα δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή ακόμα και εκείνους που διαφώνησαν ή μειοψήφησαν, αλλά και εκείνους που δεν έλαβαν μέρος στη διαμόρφωση αυτής.

Ως εκ τούτου, συνάγεται ότι κοινωνός που διαθέτει ποσοστό ακριβώς 50% (ή μικρότερο αυτού), δεν έχει δικαίωμα να επιχειρήσει μόνος οποιαδήποτε από τις προαναφερόμενες πράξεις διαχείρισης, οπότε, αν δεν συμφωνούν οι κοινωνοί, που διαθέτουν τις υπόλοιπες μερίδες για το σχηματισμό πλειοψηφίας, μοναδική επιλογή φαίνεται να είναι η κίνηση των σχετικών διαδικασιών για διορισμό, από τους ίδιους τους κοινωνούς ή, σε περίπτωση διαφωνίας, από το Δικαστήριο, διαχειριστή, ο οποίος θα είναι και γενικός εντολοδόχος όλων των κοινωνών και ασκεί τις πράξεις αυτές για λογαριασμό όλων. Επιπλέον, σχετικά με την αγωγή για την απόδοση της χρήσης του μισθίου, δέον λεχθεί ότι η αγωγή αυτή επιβάλλεται, κατά τη διάταξη του άρθρου 495§1 του Α.Κ., να έχει ως αίτημα, στις περιπτώσεις συνεκμίσθωσης του μισθίου και λόγω του αδιαίρετου της χρήσης αυτού, την απόδοση τούτου σε όλους τους συνεκμισθωτές – κοινωνούς ενάγοντες από κοινού (οι οποίοι τελούν μεταξύ τους σε σχέση αναγκαστικής ομοδικίας, αφού, εξ αιτίας του αδιαίρετου της ενοχής, δεν νοείται μερική απόδοση του μισθίου).

Συνεπώς, συνάγεται ότι αν ο κοινωνός, που διαθέτει ποσοστό μέχρι 50% εξ αδιαιρέτου επί του μισθίου ακινήτου, καταγγείλει, μόνος του, τη μίσθωση αορίστου χρόνου, η καταγγελία είναι άκυρη και δεν παράγει έννομα αποτελέσματα, (ήτοι τη λήξη της μίσθωσης), γεγονός που ακολούθως καθιστά νόμω αβάσιμη και αντίστοιχη ασκηθησόμενη αγωγή για την απόδοση της χρήσης του μισθίου (βλ. ΑΠ 1144/1995 ΕΕΝ 1997. 76, ΑΠ 1379/1991 ΕλλΔνη 1992. 1212, ΕφΑΘ 10076/2005 ΕΔΠολ 2006. 342, ΕφΑΘ 571/1997 ΕλλΔνη 1997. 1903, Χαραλ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, εκδ. 2η, σ. 421, αρ. 1192-1993, Ι. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, έκδ. στ`, σ. 133, § 21.Β). Τέλος, θα πρέπει να σημειωθεί ότι τα προαναφερθέντα, σχετικώς με την ύπαρξη περισσοτέρων εκμισθωτών, ισχύουν, όχι μόνον στην περίπτωση της άσκησης αγωγής για απόδοση της χρήσης του μισθίου, λόγω καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως, αλλά στην περίπτωση που αυτή ασκείται κατ` άρθρον 66 του ΕισΝΚΠολΔ, ενόψει της ταυτότητας της νομικής αιτίας, ενώ στην περίπτωση αγωγής για την καταβολή μισθωμάτων, ο κάθε συνεκμισθωτής έχει το δικαίωμα (υπό την προϋπόθεση ωστόσο ότι δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά-δεν υπάρχει προηγούμενη αντίθετη συμφωνία), να ζητήσει την καταβολή σ` αυτόν μόνον του μέρους του μισθώματος, που αναλογεί στη μερίδα του (βλ. Χαραλ. Παπαδάκη, ό.π., σ. 264, αρ. 721, Ι. Κατρά, ό.π., σ. 134, § 21.Δ).

Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1113, 788, 789 και 574 του ΑΚ συνάγεται ότι στην περίπτωση σύμβασης μίσθωσης που υπάρχουν πολλοί εκμισθωτές η ενοχή είναι αδιαίρετη, όμως, η απόφαση για απόδοση του μισθίου λαμβάνεται σύμφωνα με τις διατάξεις περί κοινωνίας, οπότε ενάγοντες στην αγωγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου μπορεί να είναι ή όλοι οι συνεκμισθωτές ή τόσοι ώστε οι μερίδες τους να συγκεντρώνουν την πλειοψηφία ή ακόμη και ο τυχόν διορισμένος διαχειριστής. Επίσης, το αίτημα της ως άνω αγωγής, ενόψει του ότι δεν νοείται μερική απόδοση, όταν αυτή ασκείται από την πλειοψηφία ή το διαχειριστή, πρέπει να είναι η απόδοση του μισθίου σε όλους τους κοινωνούς συνεκμισθωτές, κατ` άρθρον 495 του ΑΚ, αφού τόσο η πλειοψηφία όσο και ο διαχειριστής αντιπροσωπεύουν όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και όσους περιλαμβάνονται στην μειοψηφία και δεν ενάγουν. Τέτοια αίτημα, εφόσον η πλειοψηφία των κοινωνών αντιπροσωπεύει και τους λοιπούς κοινωνούς συνεκμισθωτές, πρέπει να θεωρηθεί ότι εμπεριέχεται στην αγωγή, η οποία ασκείται από την πλειοψηφία των κοινωνών, με την οποία ζητείται να αποδοθεί από το μισθωτή η χρήση του μισθίου σ` αυτούς, με την ιδιότητα τους ως αποτελούντων την πλειοψηφία των κοινωνών συνεκμισθωτών (βλ. ΑΠ 1144/1995 ΕΕΝ 1997. 76, ΑΠ 1379/1991 ΕλλΔνη 1992. 1212, ΕφΑΘ 10076/2005 ΕΔΠολ 2006. 342, ΕφΑΘ 571/1997 ΕλλΔνη 1997. 1903, Χαραλ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου, εκδ. 2η, σ. 421, αρ. 1192-1993, Ι. Κατρά, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, έκδ. στ`, σ. 133, § 21.Β).

Σημειωτέον ότι τα προαναφερθέντα, σχετικώς με την ύπαρξη περισσοτέρων εκμισθωτών, ισχύουν όχι μόνον στην περίπτωση της άσκησης αγωγής για απόδοση της χρήσης του μισθίου, λόγω καταγγελίας της συμβάσεως μισθώσεως, αλλά στην περίπτωση που αυτή ασκείται κατ` άρθρον 66 του ΕισΝΚΠολΔ, ενόψει της ταυτότητας της νομικής αιτίας, ενώ στην περίπτωση αγωγής για την καταβολή μισθωμάτων, ο κάθε συνεκμισθωτής μπορεί, αν δεν έχει συμφωνηθεί διαφορετικά, να ζητήσει την καταβολή σε αυτόν, μόνον του μέρους του μισθώματος, που αναλογεί στη μερίδα του (βλ. Χαραλ. Παπαδάκη, Αγωγές Απόδοσης Μισθίου σ. 264, αρ. 721, Ι. Κατρά, ό.π., σ. 134, § 21.Δ).


Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να συμβουλευτείτε τους συνεργάτες του γραφείου μας.


 Μη χάνετε την έγκυρη και έγκαιρη ενημέρωσή σας. Ακολουθήστε μας τώρα στα Google News