Δικηγορικό Γραφείο
Διαδικασία και προϋποθέσεις έξωσης μισθωτή (η νομική φαρέτρα προς το συμφέρον του εκμισθωτή)

Σήμερα, πιο συχνά από ποτέ, υπάρχει το ενδεχόμενο να βρεθείτε ως ιδιοκτήτες ακινήτων αντιμέτωποι με το φαινόμενο των μη καταβεβλημένων μισθωμάτων. Μόνη νόμιμη οδός, και δυστυχώς δυσάρεστη λύση, αποτελεί η διαδικασία της διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου των εκάστοτε δύστροπων ενοικιαστών, που αρνούνται συστηματικώς να καταβάλλουν το ορισθέν μίσθωμα, αφήνοντας τους εκμισθωτές σε μεταίχμιο αντιδράσεων, μη γνωρίζοντας πως πρέπει να κινηθούν προκειμένου να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους αλλά και για να μην προσβληθεί η μεταξύ τους δομημένη σχέση.

Η συνήθεις αιτίες της μη καταβολής των ενοικίων αποδίδονται ευλόγως στις μέρες μας στην δυσχερή οικονομική κατάσταση που αντιμετωπίζει μεγάλο μέρος του πληθυσμού της χώρας μας. Εξ αυτού και η πρώτη συνηθισμένη κίνηση ενός ιδιοκτήτη ακινήτου προς τον ενοικιαστή του είναι αυτή της μέσης οδού, δηλαδή να προσπαθήσει να βοηθήσει όσο το δυνατόν περισσότερο από πλευράς του ο εκμισθωτής- το μισθωτή του- έως να ορθοποδήσει και να ξεπληρώσει το αναλογιζόμενο χρέος που έχει δημιουργηθεί. Βέβαια, πολλές είναι και οι περιπτώσεις όπου ενοικιαστές δεν πληρώνουν κανένα ενοίκιο ή καταβάλουν ποσό της αρεσκείας του, το οποίο κρίνουν εκείνοι ως εύλογο, ασχέτως της μεταξύ τους συμφωνίας, με αποτέλεσμα ο εκμισθωτής να ζημιώνεται ή να μην λαμβάνει ποτέ το συμφωνηθέν τίμημα.

Ένα ακόμη σύνηθες φαινόμενο, είναι αυτό της περιπτώσεως που ο ιδιοκτήτης καλείται να διαχειριστεί συσσωρευμένα χρέη, όπως για παράδειγμα χρέη προς πάροχο ηλεκτρικού ρεύματος, ΕΥΔΑΠ ή ακόμα και κοινόχρηστα του διαμερίσματος, ειδικά εάν η σύνδεση στις πρώτες, δεν έχει γίνει στο όνομά τους.

Υπό αυτές τις συνθήκες, σε πρώτο στάδιο, κοινοποιείται η εξώδικη δήλωση διαμαρτυρίας προς τον ενοικιαστή και καλείται δια αυτής εντός δεκαπέντε (15) ημερών να καταβάλει τα οφειλόμενα μισθώματα. Μάλιστα, σύμφωνα με το άρθρο 637 ΚΠολΔ, εάν υπάρξει και στο μέλλον άλλη καθυστέρηση καταβολής μισθωμάτων, τότε δεν απαιτείται νέα κοινοποίηση εξώδικης δήλωσης.

Σε δεύτερο στάδιο, εάν δεν υπάρξει πληρωμή της οφειλής εντός δεκαπέντε (15) ημερών, υποβάλλεται στο αρμόδιο Δικαστήριο αίτηση για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου και εκδίδεται –συνήθως εντός μιας εβδομάδος- η διαταγή απόδοσης μισθίου. Στην εν λόγω αίτηση και άρα συνακόλουθα στην εκδοθησομένη διαταγή, μπορεί να καταχωρηθεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινοχρήστων, οφειλών προς ΕΥΔΑΠ είτε προς τον πάροχο ηλεκτρικής ενέργειας, εάν η σύνδεση δεν είναι στο όνομα του ενοικιαστή. Η διαταγή απόδοσης μισθίου κοινοποιείται από τον πληρεξούσιο Δικηγόρο, μέσω Δικαστικού Επιμελητή, στο μισθωτή με την εντολή προς εκτέλεση να παραδώσει το μίσθιο ελεύθερο και κενό εντός είκοσι (20) ημερών από την κοινοποίηση αυτής. Βέβαια, εδώ δίδεται η δυνατότητα στο μισθωτή να ασκήσει ανακοπή, εντός δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών, από την κοινοποίηση της διαταγής απόδοσης μισθίου, μέσω της οποίας θα προβάλει λόγους ακύρωσης της διαταγής απόδοσης μισθίου, ώστε να επιτύχει την παραμονή του στο μίσθωμα. Οι προβαλλόμενοι λόγοι του, δια της ανακοπής που δύναται να ασκήσει, θα κριθούν ως προς τη βασιμότητά τους από το Δικαστήριο. Όμως, το σύνηθες είναι οι ενοικιαστές να απελευθερώνουν το ακίνητο άμεσα, ώστε να μην υποβληθούν σε επιπρόσθετα δικαστικά έξοδα.

Σε τρίτο και τελικό στάδιο, εάν ο μισθωτής εξακολουθεί να παραμένει στο μίσθιο, αδιαφορώντας για τις εξελίξεις, ακολουθεί η εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου και ο δικαστικός επιμελητής εκτελεί την διαταγή –κατόπιν έγγραφης εντολής του πληρεξουσίου Δικηγόρου- αποβάλλοντας τον ενοικιαστή εκ του μισθώματος. Ακολουθεί η καταγραφή των αντικειμένων που βρίσκονται στο μίσθιο, παραδίδοντάς τα στον ορισμένο μεσεγγυούχο καθώς και αλλάζεται η κλειδαριά εισόδου στο μίσθιο. Ο ορισθέντας μεσεγγυούχος έχει την υποχρέωση φύλαξης των αντικειμένων για το χρονικό διάστημα των έξι μηνών, καθώς και δύναται να προβεί σε μεταφορά και φύλαξη των αντικειμένων σε διαφορετικό χώρο. Πολλές, δε, είναι οι φορές που ο μισθωτής εγκαταλείπει το μίσθιο αυτοβούλως, σε κάποιο στάδιο της διαδικασίας, χωρίς όμως να παραδώσει τα κλειδιά με εμφανή τρόπο. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης, για να είναι εξασφαλισμένος έναντι του μισθωτή, οφείλει να λάβει έγγραφη απόδειξη παράδοσης των κλειδιών και του μισθίου, διαφορετικώς οφείλει να προβεί σε εκτέλεση της διαταγής απόδοσης μισθίου με δικαστικό επιμελητή, ακόμη και στην περίπτωση που η εκτέλεση μπορεί να αφορά κενό μίσθιο. Εξ’ αυτού και πάντοτε ο εκάστοτε ιδιοκτήτης οφείλει να συμβουλεύεται το Δικηγόρο του, πριν προβεί σε παραλαβή του μισθίου.

Τι συμβαίνει όμως στην περίπτωση που δεν είναι δυνατή η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου; Αυτό μπορεί να συμβεί είτε διότι δεν έχει συνταχθεί μισθωτήριο συμβόλαιο, είτε διότι δεν έχει καταχωρηθεί ηλεκτρονικά η σύμβαση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ, είτε διότι δεν έχει επέλθει σιωπηρή υποκατάσταση του μισθωτή ή και του εκμισθωτή από την αρχική σύμβαση μίσθωσης. Στις περιπτώσεις, λοιπόν, αυτές προβαίνουμε στη διαδικασία ασκήσεως αγωγής απόδοσης μισθίου, καταθέτοντας στο αρμόδιο Δικαστήριο αίτημα προς απόδοση του μισθίου. Κατ’ αυτό τον τρόπο, ορίζεται δικάσιμος της αγωγής και στη συνέχεια κοινοποιείται προς το μισθωτή. Επέρχεται συζήτηση της εν λόγω αγωγής και έκδοση αποφάσεως, η οποία κατ’ αίτηση μπορεί να ορισθεί ως προσωρινά εκτελεστή, κοινοποιώντας τη ταυτοχρόνως προς το μισθωτή, ακολουθώντας τη διαδικασία της εξώσεως με το Δικαστικό Επιμελητή.

Κατόπιν των προαναφερθέντων, συμπεραίνουμε ότι, όταν ο εκμισθωτής ενός ακινήτου βρεθεί αντιμέτωπος με καταστάσεις μη πληρωμής μισθωμάτων, θα πρέπει ζυγίζοντας τις επιλογές που του προσφέρονται μέσω των εκάστοτε διαδικασιών να επιλέξει ποια είναι η καταλληλότερη που θα πρέπει να ακολουθηθεί στη συγκεκριμένη περίπτωση.


Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στους συνεργάτες του γραφείου μας.


 Μη χάνετε την έγκυρη και έγκαιρη ενημέρωσή σας. Ακολουθήστε μας τώρα στα Google News