Δικηγορικό Γραφείο
Η άδεια παραμονής επενδυτή (golden visa) υπό το φως του Ν. 5007/2022

Αν κατά την προηγούμενη δεκαετία το μεγαλύτερο πρόβλημα, παγκόσμιας μάλιστα κλίμακας, ήταν το προσφυγικό, ζήτημα που παραμένει μέχρι και σήμερα μια «ανοιχτή πληγή», δεδομένης της απροθυμίας της έννομης τάξης και των διεθνών οργανισμών να δώσουν λύση και να βάλουν σε προτεραιότητα τον πόνο και τις ανάγκες αυτών των ανθρώπων, σήμερα η ελληνική κοινωνία βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα ακόμα ζήτημα, φλέγουσας σημασίας, ικανό να την κλονίσει συθέμελα, ήτοι το στεγαστικό πρόβλημα. Το διακύβευμα, βέβαια, λίγο πολύ, είναι το ίδιο, ήτοι η προστασία της ανθρώπινης ζωής και αξιοπρέπειας, όπως αυτό διαφυλάσσεται μέσω της κατοικίας του σε ένα ασφαλές, ευνομούμενο περιβάλλον, δικαίωμα, ωστόσο, που σήμερα συγκρούεται με τα οικονομικά συμφέροντα.

Πράγματι, η πολιτική της κατοικίας, αποτελεί ήδη από το 2010 έναν χαρακτηριστικό μοχλό ανάπτυξης. Ως εκ τούτου, στο πέρασμα αυτών των χρόνων έχουμε γίνει όλοι μάρτυρες νέων τρόπων εκμετάλλευσης της ακίνητης περιουσίας, υπενοικίασης και βραχυχρόνιας μίσθωσης που κυριαρχούν σε ολόκληρες γειτονιές κατά τη διάρκεια, μάλιστα, της οικονομικής κρίσης, ενώ σταδιακά βλέπουμε να αναδύεται μια νέα αγορά ακινήτων που συνδέεται με την εξασφάλιση της «άδειας παραμονής επενδυτή», διαμορφώνοντας και αναμορφώνοντας ολόκληρες περιοχές στο κέντρο της Αθήνας και όχι μόνο. Ο λόγος δεν είναι άλλος παρά για τη λεγόμενη «golden visa», ζήτημα το οποίο ρυθμίζεται στον Κώδικα Μετανάστευσης και Κοινωνικής ένταξης κλπ διατάξεις (Ν. 4251/2014) και συγκεκριμένα στο άρθρο 20 περίπτωση Β αυτού.

Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 20Β του Ν. 4251/2014, που τιτλοφορεί ως «λοιποί λόγοι χορήγησης άδειας διαμονής» ορίζονται οι περιπτώσεις κτήσης τέτοιας άδειας:

«Στον πολίτη τρίτης χώρας, που έχει λάβει θεώρηση εισόδου για έναν από τους λόγους του παρόντος άρθρου, χορηγείται αντίστοιχη άδεια διαμονής (…)

Β. Μόνιμη άδεια διαμονής επενδυτή

1. Με απόφαση του Γραμματέα της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, χορηγείται άδεια διαμονής για πέντε (5) έτη, με δυνατότητα ανανέωσης, σε πολίτη τρίτης χώρας, που:

α) Έχει εισέλθει μονίμως στη χώρα με οποιαδήποτε θεώρηση εισόδου ή διαμένει νομίμως στη χώρα, ακόμη και αν ο τίτλος διαμονής που κατέχει δεν επιτρέπει αλλαγή σκοπού.

β) Διαθέτει κατά πλήρη κυριότητα και νομή ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα αξίας κτήσης κατ’ ελάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην υποπαρ. 2, δικαίωμα διαμονής παρέχεται, μόνον αν οι συνιδιοκτήτες είναι σύζυγοι ή σύντροφοι που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης. Σε αντίθετη περίπτωση, το δικαίωμα διαμονής παρέχεται μόνο ένα το ποσοστό κάθε συνιδιοκτήτη είναι αξίας τουλάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην υποπαρ. 2.

γ) Διαθέτει κατά πλήρη κυριότητα και νομή ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα αξίας κτήσης κατ’ ελάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην υποπαρ. 2, μέσω νομικού προσώπου με έδρα στην Ελλάδα ή άλλο κράτος μέλος της Ε.Ε., του οποίου τις μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια κατέχει εξ’ ολοκλήρου.

δ) Έχει συνάψει μακροχρόνια σύμβαση συνθέτου τουριστικού καταλύματος, σύμφωνα με την παρ. 2 του άρθρου 8 του Ν. 2002/2011 (Α’ 180) ή σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης τουριστικού καταλύματος, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 1652/1986 (Α’ 167), αξίας τουλάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην υποπαρ. 2.

ε) Είναι ενήλικος και απέκτησε κατά πλήρη κυριότητα και νομή ως εξ αδιαθέτου ή από διαθήκη ή συνεπεία γονικής παροχής, ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας τουλάχιστον ίσης με την οριζόμενη στην υποπαρ. 2».

Γίνεται, λοιπόν, φανερό από τα παραπάνω ότι τρόπος απόκτησης άδειας διαμονής στην Ελλάδα, σύμφωνα με το άρθρο 20Β του ως άνω νόμου είναι η –με ποικίλους τρόπους –απόκτηση ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα από τον ενδιαφερόμενο αλλοδαπό επενδυτή. Για το ύψος, δε, αυτής της «επένδυσης» το άρθρο παραπέμπει στην υποπαράγραφο 2, διαφοροποιώντας το ανάλογα με την νόμιμη αιτία της απόκτησης της περιουσίας αυτής. Μέχρι, λοιπόν, πρόσφατα η ελάχιστη αξία της ακίνητης περιουσίας κατά το χρόνο κτήσης της ήταν 250.000 ευρώ. Παρ’ όλα αυτά, τα προαναφερόμενα «προβλήματα», ήτοι η στεγαστική κρίση που μαστίζει τη χώρα μας, παίρνοντας διαστάσεις «centrification», που καθιστά την δυνατότητα απόκτησης στέγης μακρινό ενδεχόμενο για μια σειρά από ευαίσθητες οικονομικές ομάδες, όπως οι μισθωτοί εργαζόμενοι, οι φοιτητές και τα μεσαία κοινωνικά στρώματα, οδήγησαν την Κυβέρνηση κατά τη διάρκεια της Διεθνούς Έκθεσης Θεσσαλονίκης (ΔΕΘ) του 2022 σε δεσμευτικές δηλώσεις, σύμφωνα με τις οποίες το ποσό αυτό θα καθοριζόταν στις 500.000 ευρώ. Αξίζει, δε, να αναφερθεί ότι σε ανάλογη νομοθετική πρόβλεψη έχει προχωρήσει ήδη η Πορτογαλία, τον δρόμο της οποίας ακολούθησε, πράγματι, και η Ελλάδα, με κάποιες διαφοροποιήσεις.

Έτσι, λοιπόν, στο Ν. 5007/2022 (ΦΕΚ Α 241/2022) υπό τον τίτλο «Ολοκληρωμένο Σύστημα Παροχής Ανακουφιστικής Φροντίδας –Ρυθμίσεις για την αντιμετώπιση της πανδημίας του κορωνοϊού COVID-19 και την προστασία της δημόσιας υγείας και άλλες επείγουσες ρυθμίσεις» και ειδικότερα στο άρθρο 91 περί «μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή» τροποποιείται το ως άνω άρθρο 20Β του Ν. 4251/2014 και συγκεκριμένα η υποπαράγραφος 2 αυτού, όπου και παραπέμπει για το ύψος της επένδυσης που απαιτείται, και αντικαταστάθηκε ως εξής:

«2. α) Για τις Περιφερειακές Ενότητες Βορείου, Κεντρικού και Νοτίου Τομέα Αθηνών και τον Δήμο Βάρης –Βούλας –Βουλιαγμένης της Περιφέρειας Αττικής, τον Δήμο Θεσσαλονίκης της Περιφέρειας Κεντρικής Μακεδονίας και τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Σαντορίνης της Περιφέρειας Νοτίου Αιγαίου η ελάχιστη αξία της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο κτήσης της, καθώς και το συνολικό συμβατικό μίσθωμα των μισθώσεων ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών κατοικιών του παρόντος, καθορίζεται σε πεντακόσιες χιλιάδες (500.000) ευρώ και πρέπει να έχει καταβληθεί ολοσχερώς πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Στην περίπτωση της επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας στις περιοχές του πρώτου εδαφίου, αυτή πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο. Στην περίπτωση επένδυσης μέσω αγοράς σε ποσοστό εξ αδιαιρέτου συγκυριότητας ακινήτου, η ελάχιστη αξία του ποσοστού συγκυριότητας καθορίζεται σε πεντακόσιες χιλιάδες (500.000) ευρώ και η επένδυση πραγματοποιείται σε ένα μόνο ακίνητο.

β) Για τις λοιπές περιοχές της χώρας η ελάχιστη αξία της ακίνητης περιουσίας κατά το χρόνο κτήσης της, καθώς και το συνολικό μίσθωμα των μισθώσεων ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών κατοικιών του παρόντος, καθορίζεται σε διακόσες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ και πρέπει να έχει καταβληθεί ολοσχερώς πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Στην περίπτωση της επένδυσης μέσω αγοράς ακίνητης περιουσίας στις περιοχές του πρώτου εδαφίου, αυτή πραγματοποιείται σε ένα ή περισσότερα ακίνητα».

Επιπλέον, ιδιαίτερη μνεία πρέπει να δοθεί στη μεταβατική διάταξη για τις άδειες διαμονής της παρ. Β’ του άρθρου 20 του Ν. 4251/2014 (άρθρο 92 του Ν. 5007/2022), σύμφωνα με την οποία:

«Πολίτες τρίτων χωρών δύναται να ολοκληρώσουν την επένδυσή τους σε ένα ή περισσότερα ακίνητα στις περιοχές της περ. α’ της υποπαρ. 2 της παρ. Β’ του άρθρου 20 του Ν. 4251/2014 (Α’ 80), έως την 31η Δεκεμβρίου 2023, με ελάχιστη αξία επένδυσης τις διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ, υπό την προϋπόθεση πληρωμής προκαταβολής ύψους δέκα τοις εκατό (10%) επί του τιμήματος αγοράς ή μίσθωσης ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών κατοικιών του παρόντος μέχρι την 30η Απριλίου 2023, είτε όπως προβλέπεται στο πρώτο εδάφιο της υποπαρ. 5 της παρ. Β’ του άρθρου 20 του Ν. 4251/2014, είτε με υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, είτε με υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού βεβαίας χρονολογίας και σχετική απόδειξη πίστωσης της τράπεζας του αγοραστή ως προς την αποστολή του ποσού της προκαταβολής σε λογαριασμό του πωλητή μέχρι την 30η Απριλίου 2023.


Αν δεν ολοκληρωθεί η αγορά του ακινήτου για την οποία δόθηκε προκαταβολή δέκα τοις εκατό (10%) επί του τιμήματος αγοράς μέχρι την 30η Απριλίου 2023, ο πολίτης τρίτης χώρας δύναται να ολοκληρώσει την επένδυσή του σε έτερο ή έτερα ακίνητα, με ελάχιστη αξία επένδυσης διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ και πάντως όχι πέραν της 31ης Δεκεμβρίου 2023».

Σύμφωνα, λοιπόν, με τα ανωτέρω, οι αλλαγές που έγιναν όσον αφορά την απόκτηση άδειας παραμονής επενδυτή (golden visa), μπορούν να συνοψιστούν στα εξής βασικά σημεία:

  • Το ύψος της αξίας της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο κτήσης της από τον ενδιαφερόμενο διαφοροποιείται ανάλογα με την τοποθεσία που αυτός θέλει να κάνει την επένδυση αυτή. Έτσι, ο Ν. 5007/2022 διαμορφώνει δύο Ζώνες, στην πρώτη εκ των οποίων συγκαταλέγεται ο Βόρειος, Κεντρικός και Νότιος Τομέας Αθηνών, ο Δήμος Βάρης –Βούλας –Βουλιαγμένης, ο Δήμος Θεσσαλονίκης, η Μύκονος και η Σαντορίνη, ενώ στη δεύτερη όλες οι υπόλοιπες περιοχές της χώρας. Πρόκειται για στρατηγική επιλογή, όχι μόνο για την αποφυγή περαιτέρω φαινομένων centrification, αλλά την αποφυγή απώλειας των προπύργιων της τουριστικής δυναμικής της Ελλάδας.
  • Έτσι, η ελάχιστη αξία της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο κτήσης της από τον αλλοδαπό, που αφορά τις περιοριστικά αναφερόμενες στο νόμο περιοχές, καθορίζεται, πλέον, στις 500.000 ευρώ και όχι στις 250.000 ευρώ, όπως παλαιότερα. Αυτό έχει ως συνέπεια όχι μόνο δυσκολότερη την απόκτηση golden visa, αλλά και αξιολογότερες τις επενδύσεις που γίνονται για το σκοπό αυτό στη χώρα μας.
  • Επιπλέον, ενώ σύμφωνα με το προηγούμενο νομικό καθεστώς το ποσό των 250.000 ευρώ που ίσχυε μπορούσε να αφορά ένα ή περισσότερα ακίνητα, δεν συμβαίνει το ίδιο με το ισχύον και ως εκ τούτου οι 500.000 ευρώ αφορούν ένα αποκλειστικά ακίνητο. Πρόκειται για ρύθμιση που ενισχύει συνολικά την αρχή της κρατικής κυριαρχίας της χώρας μας, η οποία τίθεται συνεχώς υπό αμφισβήτηση (βλέπε παράδειγμα του λιμανιού του Πειραιά και του χαρακτηρισμού του ως ένα «κινέζικο λιμάνι» ή τον «σύγχρονο δρόμο του μεταξιού»), την ίδια αμφισβήτηση που επιδέχεται στις μέρες μας η πολιτική έναντι της οικονομίας. Στην τελική, άλλωστε, «τα πάντα είναι οικονομία» θα έλεγε ο Καρλ Μαρξ.
  • Όσον αφορά, δε, τις υπόλοιπες περιοχές της Αττικής, αλλά και των λοιπών νομών της χώρας, η ελάχιστη αξία της ακίνητης περιουσίας κατά τον χρόνο κτήσης της από τον αλλοδαπό παραμένει στις 250.000 ευρώ και μπορεί να αφορά ένα ή περισσότερα ακίνητα, όπως στο παρελθόν, απηχώντας κάτι από το εδώ και καιρό ξεχασμένο κοινωνικό αίτημα της αποκέντρωσης.
  • Τέλος, άξιο αναφοράς είναι το άρθρο 92 του Ν. 5007/2022, σύμφωνα με την οποία ακόμα και όσον αφορά τις περιοριστικά αναφερόμενες στο νόμο περιοχές, για τις οποίες το ύψος της επένδυσης του ενδιαφερόμενου να αποκτήσει golden visa καθορίζεται στις 500.000 ευρώ για ένα μόλις ακίνητο, εξακολουθεί να ισχύει το παλαιότερο καθεστώς (αυτό των 250.000 ευρώ) υπό την προϋπόθεση, σε κάθε περίπτωση, πληρωμής προκαταβολής ύψους 10% έως τις 31-12-2023. Πρόκειται για μια μεταβατική διάταξη, που υπάρχει όχι μόνο χάριν εύνοιας, αλλά που λειτουργεί και σαν ένας μοχλός πίεσης, με σκοπό την άμεση εισροή κεφαλαίου στη χώρα μας.

Καταληκτικά, είναι γεγονός ότι πρόκειται για μια ρύθμιση που, αν και σε γενικές γραμμές προάγει τα συμφέροντα της χώρας μας, παρ’ όλα αυτά έχει μια φανερά στρατηγική μεθόδευση, εν όψει, μάλιστα, των επικείμενων εκλογών, και επουδενί φαίνεται να καταφέρνει να προστατέψει την κοινωνική συνοχή και την εξασφάλιση της πολυλειτουργικότητας των γειτονιών. Πράγματι, ακόμα κι αν η ένταση των αναφερόμενων φαινομένων δεν είναι πάντα απόλυτα μετρήσιμη, η έκταση που καταλαμβάνουν στον αστικό χώρο των πόλεων, τρέποντας τη ζωή σε αυτές αδύνατη, καθιστούν όλο και περισσότερη αναγκαία την παρατήρησή τους και τη διατύπωση προτάσεων για την αντιμετώπισή τους. Με άλλα λόγια, αυτό που καθιστά, πλέον, την πόλη μας μη βιώσιμη και την πολιτική αδύναμη, έρμαιο των οικονομικών συμφερόντων, δεν είναι ο αριθμός των golden visa που εκδίδονται, αλλά η κοινωνική αδιαφορία, η υποστελέχωση των κοινωνικών δομών, η υποχρηματοδότηση της Τοπικής Αυτοδιοίκησης που αφήνει την ελληνική επαρχία να μαραζώνει και η ανασφάλεια του να ζει κανείς σε μια χώρα, που η αύξηση των ενοικίων τα τελευταία 10 χρόνια αγγίζει το 51% και που η πρώτη κατοικία απειλείται περισσότερο από ποτέ.


 Μη χάνετε την έγκυρη και έγκαιρη ενημέρωσή σας. Ακολουθήστε μας τώρα στα Google News