Δικηγορικό Γραφείο
Παλαιές και νέες Εμπορικές Μισθώσεις διάρκεια, καταγγελία, οροί και προϋποθέσεις

Οι εμπορικές μισθώσεις, ήτοι οι μισθώσεις εκείνες που αφορούν συγκεκριμένες επαγγελματικές, μη οικιακές χρήσεις και υπάγονταν στον προστατευτικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995, διέπονται σήμερα από το άρθρο 13 του Νόμου 4242/2014 (ΦΕΚ 50 A'/28.02.2014).

Στις νέες μισθώσεις ο ρυθμιστικός παράγοντας είναι και πάλι το έγγραφο μισθωτήριο που θα συνυπογράψουν οι συμβαλλόμενοι, και όχι το δήθεν "ηλεκτρονικό μισθωτήριο", όπως ορισμένοι αφελώς εκλαμβάνουν την δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στην εφαρμογή της ΓΓΠΣ που υποκαθιστά απλώς τη σφραγίδα της Δ.Ο.Υ.), και συμπληρωματικά και μόνον ο νόμος.

Με τις νέες διατάξεις του ν. 4242/2014, εισάγονται νέες ρυθμίσεις, οι οποίες αφορούν τόσο τις νέες, όσο και τις παλαιές, πριν την ισχύ του ν. 4242/2014, εμπορικές μισθώσεις.

Ειδικότερα, στις μισθώσεις αυτές υπάγονται κατά την ρητή πρόβλεψη της παρ. 2 εδ. α’ του άρθρου 13 του Νόμου 4242/2014, εκείνες που συνάφθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του, ή που έχουν παραταθεί ή ανανεωθεί ρητώς ή σιωπηρώς (άρθρο 611 ΑΚ) πριν την έναρξη ισχύος, καθώς επίσης και των μισθώσεων, των οποίων έληξε η 12ετής διάρκεια και δεν έχουν παρέλθει εννέα μήνες από την λήξη της διάρκειας αυτής. Η πρόβλεψη περί της συμπερίληψης των σιωπηρώς ανανεωθέντων συμβάσεων στο προστατευτικό καθεστώς του Π.Δ. 34/1995, σημαίνει ότι ο ν. 4242/2014 συμπεριλαμβάνει και τις εμπορικές συμβάσεις στις οποίες έχει λήξει η 12ετία από την σύναψη, έχει παρέλθει και το 9μηνο παράτασης ή/και η τετραετής παράταση του άρθρου 61 του Π.Δ. 34/1995, όμως ο μισθωτής εξακολουθεί να καταβάλει το μίσθωμα, ο δε εκμισθωτής να μην εναντιώνεται, καθιστώντας την σύμβαση αορίστου χρόνου.

Η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων που καταρτίστηκαν μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 4242/2028 (ήτοι μετα την 28-2/2014) καθορίζεται κατ΄ αρχήν ελεύθερα από τους συμβαλλόμενους. Αν συμφωνηθεί χρόνος μεγαλύτερος από την τριετία, ισχύει ο μεγαλύτερος, υποχρεωτικά και για τις δύο πλευρές. Αν όμως συμφωνηθεί μικρότερος από την τριετία, ή δεν συμφωνηθεί συγκεκριμένη διάρκεια (μίσθωση αορίστου χρόνου), τότε ισχύει η ελάχιστη τριετής διάρκεια που δεσμεύει και τα δύο μέρη.

Οι νέες μισθώσεις θα μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία τους από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, μετά τη λήξη του συμβατικού τους χρόνου, ή της νόμιμης τριετίας αν ο συμβατικός χρόνος είναι μικρότερος, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της, χωρίς καμιά αποζημίωση προς οποιονδήποτε.

Για τις παλαιές μισθώσεις, ισχύουν ως προς την καταγγελία της μίσθωσης, οι διατάξεις του Π.Δ. 34/1995. Έτσι, για τις αορίστου χρόνου μισθώσεις ισχύει η καταγγελία σύμφωνα με τον Αστικό Κώδικα, δηλ. για την συνήθη περίπτωση της πρόβλεψης καταβολής μηνιαίου μισθώματος, η υποχρέωση καταγγελίας είναι 15 ημέρες πριν την αποχώρηση από το μίσθιο (άρθρο 609 ΑΚ).

Εξάλλου, κατά το άρθρο 5 του Π.Δ.34/1995 που καταλαμβάνει και τη νόμιμη διάρκεια των υφισταμένων κατά τη δημοσίευσή του (28-9-1999) μισθώσεων (αρθρ. 7 § 8 του ν.2741/1999), σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 44 του Π.Δ.34/1995 και 608 § 1 Α.Κ, οι εμπορικές μισθώσεις έχουν καταστρωθεί στο νόμο ως συμβάσεις ορισμένου χρόνου που ισχύουν υποχρεωτικά για δώδεκα τουλάχιστον έτη, οπότε λύνονται αυτοδικαίως μόλις περάσει η ως άνω νόμιμη διάρκειά τους, εκτός αν η συμβατική διάρκειά τους δεν έχει λήξει, οπότε λύνονται με την πάροδο και της διάρκειας αυτής, ενώ αν ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 611 Α.Κ. (μη εναντίωση του εκμισθωτή) η μίσθωση καθίσταται αόριστης διάρκειας και λύεται με καταγγελία του εκμισθωτή κατ' άρθρο 608 § 2 και 609 Α.Κ. η οποία μπορεί να ασκηθεί και με την αγωγή (Α.Π. 1064/1999 Δνη 40.1562, ΕφΑθ 7378/2006 ΝΟΜΟΣ).

Επιπροσθέτως, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 574, 595 και 597 του ΑΚ, οι οποίες εφαρμόζονται και επί επαγγελματικών μισθώσεων κατ’ άρθρο 44 του π.δ 34/1995, συνάγεται ότι ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος χωρίς καμία όχληση του εκμισθωτή να καταβάλει προς αυτόν το μίσθωμα στην καθορισμένη προθεσμία και ότι αν ο μισθωτής καθυστερεί υπαίτια (άρθρο 340 επ. ΑΚ) την πληρωμή αυτού ολικά ή μερικά (βλ. ΑΠ 102/2001 ΕλλΔνη 42.1629, ΑΠ 1529/1998 ΕΔΠολ 1998.349, ΑΠ 1708/1991 ΕλλΔνη 34. 581), ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να καταγγείλει τη σύμβαση της μίσθωσης τουλάχιστον πριν από ένα μήνα αν πρόκειται για μίσθωση που η διάρκειά της συμφωνήθηκε για έναν χρόνο και πριν από δέκα ημέρες στις άλλες μισθώσεις. Μετά την πάροδο της προθεσμίας αυτής, επέρχεται απόσβεση ολόκληρης της μισθωτικής σύμβασης για το μέλλον (άρθρο 587 εδ. α` του ΑΚ).

Το παραπάνω δικαίωμα του εκμισθωτή είναι διαπλαστικό, αφού χορηγείται σε αυτόν η εξουσία, ως υποκείμενο της μισθωτικής σχέσης, με μονομερή δήλωση του, η οποία αποκτά νομική ενέργεια μόλις περιέλθει στο μισθωτή (άρθρο 167 ΑΚ), να προκαλέσει την άρση (λύση) της σύμβασης για το μέλλον (άρθρο 587 ΑΚ), δηλαδή την κατάργηση της, δημιουργείται νέα έννομη κατάσταση - σχέση εκκαθάρισης (άρθρο 599 ΑΚ). Λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της καταγγελίας, μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή, οπότε και ολοκληρώνεται (άρθρο 167 ΑΚ), δεν επιτρέπεται να ανακληθεί μονομερώς. Δηλαδή, η μονομερής ανάκληση της καταγγελίας από τον εκμισθωτή μετά την περιέλευσή της στο μισθωτή είναι άκυρη και δεν επιφέρει αποτελέσματα, δηλαδή δεν παρεμποδίζει τη λύση της μίσθωσης (άρθρο 587 εδ. α`ΑΚ).

Επειδή η μετά την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας, δηλαδή μετά την πάροδο της νόμιμης ή ορισμένης από τον εκμισθωτή προθεσμίας, γενόμενη καταβολή των οφειλομένων μισθωμάτων, επιφέρει μεν απόσβεση της οφειλής αυτών (μισθωμάτων), πλην όμως επέρχεται η λύση της μίσθωσης η οποία δεν αναβιώνει και η καταγγελία δεν μπορεί πλέον να ανατραπεί ούτε με συμφωνία των μερών, γιατί έτσι θα αναβίωνε η λυμένη σχέση, προκειμένου δε να συνεχιστεί η μίσθωση, απαιτείται η σύναψη νέας σύμβασης η οποία καταρτίζεται ρητώς (ΑΠ 1031/2001 Δνη 2002. 432, ΑΠ 1631/1980 ΝοΒ 29. 1058,ΕφΛαρ 243/2015 Δικογ.2015/658, ΕφΑθ 654/2012 ΤΝΠ Νόμος, ΕφΘεσ 1372/2008 Αρμ 2009. 1172, ΕφΑθ 1426/2005 ΕΔΠολ 2005. 334, ΕφΠειρ 139/1996 Δνη 1996.1155

Τέλος, συμφώνως με τη διάταξη του άρθρ. 601 Α.Κ. ο μισθωτής, για όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει λόγω αποζημίωσης το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς να αποκλείεται στον εκμισθωτή να απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία. Από τη διάταξη αυτή συνάγεται ότι γεννιέται ιδιότυπη, αντικειμενική ευθύνη του μισθωτή για την περίπτωση που παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης και ότι η αποζημίωση αυτή ισούται από το νόμο με το ύψος του συμφωνημένου μισθώματος κατ’ αποκοπή (ΑΠ 1221/01 ΕλλΔνη 2002.145, ΑΠ 212/00 ΕλλΔνη 2000.758, Εφ.Θεσ. 104/07 Αρμ 2007.1176, Εφ.Αθ. 1353/06 ΕλλΔνη 2007.920). Η αξίωση αυτή είναι διαφορετική από την αξίωση πληρωμής μισθωμάτων, αφού ο γενεσιουργός λόγος της είναι η παράβαση της υποχρέωσης του μισθωτή να αποδώσει το μίσθιο κατά τη λήξη της μίσθωσης και η από την παράβαση αυτή προκύπτουσα υποχρέωση αποζημίωσης κατά τα άρθρ. 599, 601, 297, 298 Α.Κ., χωρίς να ερευνάται αν υπέστη ο εκμισθωτής ζημία από την καθυστέρηση της αποδόσεως, ενώ γενεσιουργός λόγος της οφειλής των μισθωμάτων είναι η σύμβαση μίσθωσης σύμφωνα με το άρθρ. 574 Α.Κ.


Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στους συνεργάτες του γραφείου μας.