Δικηγορικό Γραφείο
Διαφορές κοινοχρήστων & παραγραφή αυτών – τι ισχύει για την ποινική ρήτρα σε κανονισμό πολυκατοικίας

Ως γνωστόν οι περισσότερες πολυκατοικίες διέπονται από την σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών η οποία συνοδεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ο οποίος αναφέρει τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των διαμερισμάτων της κάθε πολυκατοικίας. Μία από τις υποχρεώσεις αυτές είναι και η καταβολή των κοινόχρηστων δαπανών σύμφωνα με τις αναλογίες που αναφέρονται στην πράξη σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών σε συνδυασμό με τον κανονισμό της πολυκατοικίας για κάθε διαμέρισμα, ενώ στην περίπτωση που δεν τηρείται αυτή η υποχρέωση από τον εκάστοτε ιδιοκτήτη ο ως κανονισμός αλλά και ο νόμος προβλέπει ως συνέπεια την είσπραξή της εν λόγω οφειλής με τόκο υπερημερίας.

Πολύ συχνά όμως συναντάται στον κανονισμό της πολυκατοικίας και όρος ο οποίος αναφέρει ότι σε περίπτωση μη καταβολής των οφειλόμενων κοινόχρηστων δαπανών ενός διαμερίσματος, πέραν των τόκων υπερημερίας, ο ιδιοκτήτης αυτού να επιβαρύνεται με την καταβολή διπλάσιου ή και τριπλάσιου ποσού ως ποινικής ρήτρας, όρος ο οποίος είναι άκυρος σύμφωνα με τον νόμο.

Ειδικότερα κατά το άρθρο 243 ΑΚ το ανώτατο όριο του τόκου, που οφείλεται από δικαιοπραξία προσδιορίζεται, όπως ο νόμος ορίζει. Οι προμήθειες ή άλλα ανταλλάγματα που συνομολογούνται ή καταβάλλονται επί πλέον του τόκου λογίζονται ως τόκος. Κατά το άρθρο 293 το ποσοστό του νόμιμου τόκου ή τόκου υπερημερίας προσδιορίζεται όπως ορίζει ο νόμος, κατά το άρθρο 294 ΑΚ κάθε δικαιοπραξία για τόκο, που υπερβαίνει το ανώτατο θεμιτό όριο είναι άκυρη ως προς το επί πλέον. Κατά δε το άρθρο 345 ΑΚ, όταν πρόκειται για χρηματική οφειλή, ο δανειστής σε περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη έχει δικαίωμα ν’ απαιτήσει τον τόκο υπερημερίας, που ορίζεται από το νόμο ή με δικαιοπραξία, χωρίς να είναι υποχρεωμένος να αποδείξει ζημία. Αν όμως, αποδείξει και άλλη θετική ζημία, εφόσον στο νόμο δεν ορίζεται διαφορετικά, έχει δικαίωμα ν’ απαιτήσει και αυτήν. Περαιτέρω, κατά το άρθρο 341 ΑΚ αν για την εκπλήρωση της παροχής συμφωνήθηκε ορισμένη (δήλη) ημέρα ο οφειλέτης καθίσταται υπερήμερος με την πάροδο και μόνο αυτής.

Τέλος κατά το άρθρο 404 ΑΚ, οφειλέτης μπορεί να υποσχεθεί στο δανειστή, ως ποινή χρηματικό ποσό ή κάτι άλλο (ποινική ρήτρα) για την περίπτωση που δεν θα εκπλήρωνε ή που δεν θα εκπλήρωνε προσηκόντως την παροχή. Από τον συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων και ιδίως αυτών των άρθρων 293 εδ. β, 294 και 345 του ΑΚ, σκοπός των οποίων είναι ν’ αποτρέψει την καταστρατήγηση του θεμιτού ορίου τόκου, δια των συνυπολογισμών στο ποσοστό των τόκων όλων των προσθέτων παροχών, οι οποίες με διάφορη του τόκου νομική μορφή επιβαρύνουν ουσιαστικά τον οφειλέτη, συνάγεται ότι, επί χρηματικής κυρίως οφειλής ως κύριας παροχής η συνομολόγηση σε περίπτωση υπερημερίας του οφειλέτη περί την εκπλήρωση της, επιπλέον του θεμιτού τόκου και πρόσθετου χρηματικού ποσού, ως ποινικής ρήτρας αντιβαίνει στις παραπάνω διατάξεις του νόμου και είναι άκυρη, κατά το υπερβάλλον, ως αποτελούσα κατά νόμο συγκάλυψη παράνομης τοκογλυφίας, η ακυρότητα δε αυτή της εν λόγω «ποινικής ρήτρας» είναι άσχετη με το υπέρμετρο αυτής, που ρυθμίζεται κατά το άρθρο 409 ΑΚ (ΑΠ 1438/1997 Ελνη 39 σελ 381, ΕΑ 6743/1999 ΕλΔνη 42 σελ 494).

Επομένως, επί οροφοκτησίας προκειμένου για υποχρέωση καταβολής εκ μέρους του ιδιοκτήτου διαμερίσματος δαπανών κοινοχρήστων, σε περίπτωση υπερημερίας αυτού, ως προς την εκπλήρωση της υποχρεώσεως του αυτής, ο διαχειριστής δικαιούται να ζητήσει την καταβολή των οφειλών αυτών εκ μέρους του συνιδιοκτήτη, καθώς και τον από το νόμο ή τη σύμβαση προβλεπόμενο τόκο υπερημερίας όχι δε και τυχόν πρόσθετο χρηματικό αντάλλαγμα, που για τον λόγο αυτό έχει συμφωνηθεί με τον οφειλέτη, ως «ποινική ρήτρα» (251/2014 ΝΟΜΟΣ, ΕΑ 5324/2004, ΕΔΠ 2005 σελ. 79, ΕΑ 9469 /2007 ΕλΔνη 43 σελ. 1488).

Περαιτέρω ως προς το χρονικό πλαίσιο διεκδίκησης των οφειλόμενων κοινόχρηστων δαπανών διαμερίσματος πολυκατοικίας καλό είναι να γνωρίζουμε το ακόλουθα:

Σύμφωνα με το άρθρο 250 εδ. 17 ΑΚ σε πέντε χρόνια παραγράφονται οι αξιώσεις των κάθε είδους μισθών, των καθυστερούμενων προσόδων, συντάξεων, διατροφής και κάθε άλλης παροχής που επαναλαμβάνεται περιοδικά. Στις προβλεπόμενες από τη διάταξη αυτή αξιώσεις περιλαμβάνεται και η κατά του κυρίου διαιρεμένης ιδιοκτησίας πολυώροφης οικοδομής αξίωση καταβολής των κατά τον κανονισμό συνιδιοκτησίας και το άρθρο 5 εδ. β' Ν. 3741/1929 αναλογουσών στην ιδιοκτησία αυτή δαπανών των κοινοχρήστων χώρων, αφού και η ανωτέρω αξίωση έχει αντικείμενο περιοδικώς, καθορισμένα χρονικά διαστήματα, επαναλαμβανόμενη παροχή, διαφόρου, ενδεχομένως εκάστοτε ύψους, αλλά σαφώς καθορισμένου εκ των προτέρων περιεχομένου και δεν διατελεί ως προς τη γένεση και την ύπαρξη της από κάποια αίρεση, αλλά παράγεται με μόνη την πάροδο του υπό του νόμου ή της βούλησης των συναλλαγέντων τεταγμένου αναγκαίου χρόνου 949/20, ΕφΠατρ, Νόμος, 428/2002 ΕλλΔνη 44.230).

Η πενταετής αυτή παραγραφή αρχίζει κατ’ άρθρο 253 ΑΚ μόλις λήξει το έτος μέσα στο οποίο συμπίπτει η έναρξη της, όπως η τελευταία ορίζεται στα άρθρα 251 και 252 ΑΚ. Εξ άλλου κατά το άρθρο 263 ΑΚ κάθε παραγραφή, που διακόπηκε με την έγερση της αγωγής θεωρείται σαν να μη διακόπηκε, αν η αγωγή απορριφθεί τελεσίδικα για λόγους μη ουσιαστικούς. Αν ο δικαιούχος εγείρει και πάλι την αγωγή μέσα σε έξι μήνες, η παραγραφή θεωρείται ότι έχει διακοπεί με την προηγούμενη αγωγή. Απόρριψη της αγωγής για λόγους μη ουσιαστικούς υπάρχει σε κάθε περίπτωση, κατά την οποία η παροχή δικαστικής προστασίας ματαιώνεται για λόγο που δεν ανάγεται στη νομική ή ουσιαστική βασιμότητα της υπό διάγνωση απαιτήσεως. Τέτοιοι λόγοι μπορεί να είναι η μη συνδρομή των διαδικαστικών προϋποθέσεων της δίκης, η έλλειψη της ικανότητας δικαστικής παραστάσεως, η αοριστία της αγωγής και γενικότερα οι λόγοι εκείνοι οι οποίοι ερευνώνται πριν από την αξιολόγηση της υπάρξεως και του περιεχομένου της ουσιαστικής αξιώσεως και των οποίων η θετική ή αρνητική συνδρομή παρεμποδίζει τη διάγνωση της.

Όλα τα προαναφερόμενα είναι καλό να τα γνωρίζουμε όλοι μας, διότι πράγματι αφορούν θέματα που συναντάμε στην καθημερινότητά μας και μας διευκολύνουν ή μας δυσχεραίνουν αντίστοιχα στην αντιμετώπιση των θεμάτων αυτών ανάλογα με τον χειρισμό τους κάθε φορά. Το δικηγορικό μας γραφείο διαθέτει εξειδικευμένο προσωπικό με μεγάλη εμπειρία στην ενασχόληση τέτοιων υποθέσεων και βρίσκεται στην διάθεσή σας.


Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στους συνεργάτες του γραφείου μας.